前期介入管理模块指(排版)071213.docVIP

目 录 概念 …………………………………………………………………………… 2 前期管理模块工作原则 ……………………………………………………… 2 物业管理招投标工作原则 …………………………………………………… 2 公共安全管理工作原则 ……………………………………………………… 5 环境管理工作原则 …………………………………………………………… 13 工程项目前期跟进工作原则 ………………………………………………… 15 品牌导入原则 ………………………………………………………………… 15 管理处前期筹备工作原则 …………………………………………………… 17 前期管理工作移交原则 ……………………………………………………… 1 突发事件应急处置工作原则 ………………………………………………… 前期管理中档案管理工作原则 ……………………………………………… 工作程序 ……………………………………………………………………… 2 物业管理费用测算工作流程 ………………………………………………… 2 项目招投标工作流程 ………………………………………………………… 2 项目售楼部、样板房开荒工作流程 ………………………………………… 2 重大活动现场配合工作流程 ………………………………………………… 2 相关文件 ……………………………………………………………………… 2 相关记录 ……………………………………………………………………… 2  前期管理模块工作指引 概念 我司所指的物业前期介入管理是的前期物业管理阶段，主要是指物业公司在项目的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理，到该项目成立物业管理处交接为终止，主要以为地产项目部、售楼部、行政办公场所提供安管、清洁服务为标志。 本指引中所涉及的物业项目主要指中海自身开发的项目，地产公司重点指的是中海地产公司（以下简称地产公司或甲方）。前期管理模块由经营部负责执行运行。 前期管理模块工作原则 物业管理招投标工作原则 物业管理项目市场调查及市场定位 与地产公司相关部门联系，取得项目开发的概况资料，包括面积、户型、楼高、市场定位、停车场设置、绿化情况等。 由经营部组织市场调研小组到项目周边调查当地住宅、商铺等与自身项目相类似物业的管理费标准和同类物业的物业管理服务情况，作为今后制定项目管理费标准的参考。 与地产公司联系和协调，取得《设备设施调查表》相关资料和数据，以此获得项目的设备设施情况。 确定地产公司是否有特别要求。 由经营部组织质管部、工程部、安管部等相关职能部门到楼盘现场进行勘查。 物业管理方案编制 根据项目定位、地产公司要求和物业公司的管理目标等相关内容制定项目物业管理方案。 管理方案主要由经营部协调编写。 管理方案应包括以下几方面内容： 对项目的理解； 简单介绍公司在管，确定该项目的定位类别； 本项目管理思路、管理理念和管理方式； 拟采取的管理措施； 岗位、人员编制与定位； 物业管理服务费； 物业管理服务标准； 项目管理目标及承诺； 其他专项说明 管理方案提交地产公司审核。 物业管理费用测算 测算管理费由经营部指定专人负责。 地产公司确定项目开发和销售日期，通知管理公司进行管理费测算。 根据2.1.1市场调查情况和市场定位以及2.1.2管理方案，计算物业管理成本。设备管理等工程方面的费用的测算由工程部协助完成。 测算管理费用按至少开发期一期有完整配套且全部投入使用的状态作为测算依据。 费用测算按不同使用功能大类，进行分别测算，如住宅、商铺、车位（管理费）及会所（价目表）。 前期阶段测算费用一般只涉及到主体用途部分。 测算依据《物业管理费测算表》的项目分别列入汇总，并进行分析、调整、确定。 将计算明细报物业公司领导审查批准。 上报地产公司。 拟定公共管理文件 公共管理文件包括： 《前期物业管理服务协议》 《管理规约》 《服务手册》 《服务手册》的内容由经营部市场调研组负责调查收集、整理相关资料。 由质管部按照既定管理费标准和项目定位需求等，拟定文件的内容。 质管部在拟定文件内容时按照文件内容分别征求财务部、经营部、总经理等的意见，在项目设计标准与在管项目存在差异的时候还需征询相关部门如工程部、安管部等的意见。 内容完成后，由质管部组织财务部、经营部、项目分管副总、总经理进行会签。 会签完毕，由行政部对内容进行翻译，编制英文版。 公宣部负责文件的封面设计和内容的美编等工作。 上述工作完成后，由联系印刷厂进行印制。 印刷工作须在项目公开发售前完成。 将印制好的公共管理文件交代理公司，在客户签订房屋买卖合同时，连同三大入伙文件一起签订。 组织参与项目招投标工作 项目的招标工作由发展商方面主导，但主要的组织业务工作由