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房地产新员工培训 房地产新员工培训讲师:谭小琥 谭小琥老师 老师介绍： 品牌策略营销专家 清华大学特邀讲师 世界华人500强讲师 中国金牌管理咨询师 国际注册企业教练（RCC） 中国式沙盘模拟培训第一人 授课风格： 演说家的风采、战略家的气度、理论家的才华。 谭老师的培训课程：理论与实践相结合，非常有效，使我们受益很多。 ——中国移动集团 讲师风格个性化，易听；易懂；易执行。 ——南方石化 谭老师很多实用的方法能直接用到工作中，在很大程度上提高了我们的沟通效率与管理能力。我们会再请谭老师给我们进行三天的培训。 ——绿城集团 告别理论讲教、推崇实务操作、亲历案例分享、实战经验传导。 ——中海石油 谭老师是集演说家、战略家、学者型于一身的魅力讲师！ ——联邦家居 房地产新人培训教材 第一张 房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节 专业名词术语 1.房地产可分为 一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取 得的土地，称之为一级市场。 二级市场：发展商在所取得土地上盖起房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2.生地，只是一块土地，未达到可盖方的要求（水、电、煤都没有）。 3.熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 4.何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 5.何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通热气、通煤气、通讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6．什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 ⑴外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 ⑵内销房的土地是没有年限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房） ⑶平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年内不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年取消内外销等交易对象限制。 7.计算公式： 容积率：总建筑面积／土地面积×100﹪ 建筑密度：建筑占地面积／土地面积×100﹪ 绿化率：总绿化面积／土地面积×100﹪ 集中绿化率：集中绿化面积／土地面积×100﹪ 得房率：套内使用面积／建筑面积×100﹪ 建筑面积=套内使用面积+公共分摊面积=套内建筑面积×分摊数 公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（低层的大堂、设备层）。 建筑面积=关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积／2=建筑面积／分摊系数 封闭式阳台：面积计算100% 敞开式阳台：面积计算50% 阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 住宅交付时的要求 ⑴交付使用许可证，入住许可证 ⑵质量保证书 ⑶产品使用说明书 前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等） 8、何为代理，何为中介？二者区别 代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，陈参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。 中介：服务于三级市场，是小业主与购房者，租赁者之间桥梁。受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单枪匹马独立作战，是被动营销。 第二节 有关按揭、公积金现行政策 前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展 房地产阶段变化不定期更换，下面所诉是关于按揭、公积金现行政策基本内容综述。 按揭（个人住房商业性贷款） 1.办按揭的条件 ⑴现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提供本市身份证及户口的购房者，可以获得较大额度的按揭贷款，大多为总房款的80%. ⑵另一种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭，购房者必须提供本人身份证，户口及在本市工作两年左右的证明，有些还要提供在本市投资的证明或暂住证，这样的购房者，一般银行可以提供总房款的50-70%额度的按揭贷款。 ⑶以上两种都必须提供收入证明，证明其还款能力，月收入必须超过或等于其办按揭款月还款金额的2倍以上，境外收入证明需经公证和当地中国使馆认证。 ⑷办按揭人年龄一般不可以超过60-65岁，以60-65岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，多不可超过30年。 2.办按揭有关费用