2012年山东省安丘市场调研报告.ppt

安丘市场研究报告;目的：;2;宏观市场政策：整体市场不容乐观，但政策力度已接近顶点，未来市场将趋于平稳，但是四线城市受政策影响相对较小，且调控主要针对住宅市场;宏观市场政策: 下调准备金率回暖信号，促进客户的置业信心，利于房地产市场的发展;2012年4 月，全国100 个城市住宅平均价格为8711元/ 平方米，环比 3 月下跌0.34%，其中 29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。其中济南市跌0.34%，均价9190元/平米，潍坊市下跌1.09%，均价4067元/平米;目前全国百强房地产企业，均采取不同的手段进行融资，在当前的市场环境下，大量融资，囤积土地，说明该类企业均看好未来的房地产发展空间，预示着市场将逐渐回暖； 2012年3月份全国五个大型地产企业共获取12宗土地，其中保利在西安获得2块，恒大在济南获得7块。12宗成交土地均属于二三线城市 ；;依据道氏模型的房地产市场趋势研判;当前市场环境不容乐观，但是政策力度已接近顶点，四线城市受政策影响较小，市场存在发展空间； 国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存； 宏观调控主要针对住宅市场，商业市场受政策影响力度较小；;2;安丘地理位置;市北政务区;;2005年至2011年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等偏低水平。2011年达到地区生产总值约188.8亿元。;城市宏观经济研究：以第二和第三产业为主，但是第三产业发展速度缓慢，办公需求增长量有限;城市宏观经济研究：人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障;城市宏观经济研究：大量的产业人口，为房地产开发提供了大量的客户支撑，但是其办公地点全部为自建总部;城市宏观经济研究：固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展;城市宏观经济研究：人均可支配收入和人均消费支出的稳步增长，为房地产开发提供了资金支持;;2;领世新城;;;供给特征：现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大;供给特征：营销卖点以单纯的自然资源、地理优势等硬性卖点，属于市场营销的初级阶段;购房需求;;典型项目—领秀城：产品;乡镇私营业主及县城25-37自住首置占绝大多数，50岁以上公务员泛公务员改善型客户为补充。;;典型项目—领秀城：产品;住宅市场小结：;蓝星国际;;典型项目：泰华曼哈顿基本状况;典型项目：泰华曼哈顿产品及销售状况;典型项目：蓝星国际基本状况;典型项目：蓝星国际产品及销售状况;典型项目：天下客基本状况;典型项目：天下客产品及销售状况;公寓市场小结：;;根据居住物业匹配分析：住宅物业存在市场空间;根据居住物业匹配分析：公寓物业存在市场空间;根据居住物业匹配分析：写字楼物业开发市场空间有限;;;谢谢！