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鼎丰元创东方明珠房地产项目建议书可行性研究报告申请报告 “东方明珠”项目 可行性研究报告 二○一二年10月 目 录 总论 第二节、 衡阳概况 第三节、 衡阳房地产市场发展形势分析 第四节、 项目选址及建设条件 第五节、 节能节水措施 第六节、 环境影响评价 第七节、 项目实施进度 第八节、 投资估算 第九节、 融资方案 第十节、 财务评价 第十一节、 项目综合分析、结论与建议 “东方明珠”项目可行性研究报告 第一节、总论 1.1、项目概述 1.1.1项目名称：东方明珠花园居住小区建设项目 1.1.2建设单位：衡阳市***8置业有限公司 1.1.3建设地点：该项目建设用地位于素有衡阳市“东大门”之称的珠晖区武广新城，它南面临衡州大道，对面是衡阳市体育馆和大学城（湖南工学院、衡阳师院、铁道学院）。西面是双江路，距800米远处将规划建珠晖区武广新城最大的公园及五星级宾馆，北临耒水沿江风光带，东面距京广高速火车站约两公里。交通十分便利，是将来衡阳市繁华地段之一。 1.1.4主要建设规模与内容：该项目工程总用地面积66667平方米，容积率:3.5,规划建筑面积约259607平方米，（其中商场约43679.7平方米左右），公建面积4380.6平方米，地下室停车场约56609.92平方米的大型商业花园小区。 1.1.5投资估算与资金筹措：项目总投资估算为81163万元，其中建设投资40404万元，建设期利息6221万元。资金筹措计划为：企业自有资金15000万元，股东投资15000万元，楼盘预售款20000万元，申请银行贷款30000万元。 1.1.6进度计划：本项目拟在3年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。 1.1.7主要技术经济指标 表1-2项目主要经济技术指标汇总表 序号 项目技术指标 单位 指标 备注 1 规划总用地面积 　 ㎡ 65923.74 　 2 　 ㎡ 7924.45 　 3 　 ㎡ 57999.29 　 4 ㎡ 288600 　 　 　 ㎡ 180329.8 　 　 　 幼儿园 ㎡ 3600 计算容积率 　 　 ㎡ 43679.7 建筑 　 公建面积 ㎡ 4380.6 　 　 ㎡ 56609.92 不计算容积率建筑 5 地上停车位 辆 230 　 6 辆 1500 　 7 % 35.1 　 8 % 18.91 　 9 % 23.35 　 10 　 　 　 　 　 　 1 万元 81163 　 2 万元 215578 　 3 万元 29426 　 4 万元 104989 　 % 129.36 6 年平均收益率 % 43.12 开发周期3年　 215578 　万元 1 住宅 81148 180329.8㎡×4500元/㎡=81148万元 2 商业 100463 43679.7㎡×23000元/㎡=100463万元 3 车位收入 33966 56609.92㎡×6000元/㎡=33966万元 1.1.8项目背景与进展：2009年10月，注资1000万元成立了衡阳市***8置业有限公司。2010年12月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了衡阳市珠晖区酃湖乡双江村地块的土地使用权。至2011年7月，公司完成居住小区“东方明珠花园”规划建筑方案的设计与修改，获得衡阳市规划建设指导委员审议通过。目前，东方明珠花园工程已经完成土地收购、场地拆迁建设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约13000万元 1.2可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及衡阳市颁布的相关法律、法规、政策 （3）衡阳市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要 （4）衡阳市2009、2010国民经济和社会发展统计公报 （5）衡阳市城市总体规划大纲（2000—2020年） （6）衡阳市经济和社会发展规划 （7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （8）《衡阳市市区基准地价》 （9）衡阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （10）投资项目方签定的协议书或意向书 （11）编制《报告》的委托合同 （12）其他有关依据资料 第二节 衡阳概况 2.1衡阳概况 衡阳地处南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。历来为湖南省第2大城市、中南重镇。也是国家老工业基地、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国抗战纪念城、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇，是南下通往广东、广西，东到江西福建，西达云贵