鲁能集团五城市房地产项目价格评估报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * 的 * 按大盘价格走势规律，鲁能集团各项目的理想价格体系 项目 价格策略 理想价格体系 北京优山美地 B区：总价下调，提高销售速度； C区：仅有微调空间，建议基本保持原价 标杆产品： B区：2500美元/平米(楼王除外) 正常回现价： C区：2500美元/平米 重庆鲁能星城 已执行低开高走，分批推售策略 标杆价：洋房4500-4600元/平米 正常回现价：高层3800-3900元/平米 青岛麦岛项目 低开高走，分批推售 一期标杆价：洋房17000元/平米 正常回现价：高层11000元/平米 入市价:9500元/平米 济南领秀城 低开高走，分批推售 标杆价：5000元/平米 正常回现价：4500元/平米 海口海蓝椰风 标杆树品牌； 一期价格执行平开平走，一次性推出 标杆价：8800元/平米（独栋别墅） 正常回现价：独栋别墅：7000元/平米；双评别墅：5500元/平米；连排别墅：4000元/平米 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 价格调整建议： C区，价格上调幅度有限，建议基本保持不变或者微调，主要户型总价控制在800万 1、单价在竞争对手中，属于比较高的水平。 2、销售速度略高于市场水平。 3、在同区域中，户型面积、总价适中，未来竞争主要集中在区域外部德资源型别墅，竞争优势在于天竺成熟的区域以及社区配套，比较竞争优势明显。 4、投资型客户占重要比例，对价格提升比较敏感，界限在800万 结论：单价高，总价适中，具有微量提升空间，建议单价微调或者基本保持，主要户型总价控制在800万，市场平均的销售速度在6套/月。 区域 项目名称 总体分数 比较 销售速度 销售价格 比较分析 优山美地 4.05 1 8.5套/月 2万多 区域内 丽高王府 3.65 0.9 2万元 价格高 丽嘉花园 3.35 0.83 7.5套/月 1.9万 价格高，速度快 龙湾别墅 3.9 0.96 13套/月 1.4万 价格高，速度慢 区域外香江板块 卓锦万代 3.4 0.84 市场平均水平 2万 价格高，速度快 区域外 东方普罗旺斯 4.35 1.07 8套/月 0.85 价格高，速度快 * 重庆鲁能星城 主流户型核心均价 未来可能的合理价格 * 鲁能星城处在完全竞争市场中，且有直接竞争项目，因此采取市场比较法确定核心均价 鲁能星城销售概况 楼盘 产品 销售速度 套内实收均价 1街区 10栋高层、洋房、共1685户 110-120平米的3房为主 04.8开盘，至05.1月底售完，销售率340套/月 3154元/平米 2、4街区 8栋点式高层75-95的2-3房为主 14栋高层，100-120的3房为主 05.7开盘，至05.12月底已售套，销售率226套/月 3400元/平米 3街区 4栋高层、26栋洋房共780户110平米以上3房为主 05.9开盘，05.12月底已售180套，销售率45套/月 高层3700元/平米 洋房4300元/平米 以占主要比例的高层价格为主要比较对象 鲁能星城所处的市场环境 区位：江北新城五里店片区，位于未来规划中的新CBD区域 区域在售项目：天江鼎城、庆业巴蜀城、阳光100城市广场、金科廊桥水岸、保利香槟花园等 鲁能星城连续3月均为重庆主城区个盘销售量和销售金额的冠军 * 鲁能星城三期核心均价形成基础—对比楼盘选择 鲁能星城竞争楼盘 江北五黄片区典型在售楼盘 区域相关性 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性） 竞争楼盘选取原则 竞争项目 竞争特征 权重 天江鼎城 档次相似、价格相近、区域相同 50% 金科廊桥水岸 档次相似、资源稍好、区域相近 40% 庆业巴蜀城 档次稍低、资源较差、区域相近 10% 由于竞争项目均在区域内，区域因素可不予考虑 核心因素按重要性排序依次为：规划、营销、项目内外资源、产户型结构和品牌 均价核心因素选取 * 在不考虑销售速度前提下，鲁能星城目前在售三期板式高层的核心均价比准价格----3820元/平米 楼盘 打分 比值 均价 折算价 权重 分项价 鲁能星城 3.04 1.00 　 　 　 　 天江鼎城 2.7 0.89 3500 3941 45% 1773 庆业巴蜀城 2.05 0.67 3050 4523 20% 905 金科廓桥水岸 3.52 1.16 3800 3282 35% 1148 比准均价 　3826元/平米 打分表见附表1 鲁能星城在售板式高层核心均价形成表 因1、2期销售处于尾盘阶段，此处评估三期在售高层产品 评估前提：不考虑销售速度，仅比较12月份的销售价格 比较项目价格为在售高