塑料一厂商办项目(房地产项目)可行性研究报告可研报告.doc

江苏国力置业有限公司 塑料一厂商办项目 可研报告项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书 可行性研究报告 2013年月 目录 一 总论 1 （一）项目背景 1 1、项目名称 1 2、项目承办单位概况 1 3、项目提出的理由与目的 1 （二）项目概况 2 1、项目区位 2 2、项目土地现状 2 3、项目开发规模与目标 2 4、项目主要建设条件 3 5、项目主要经济指标 3 （三）项目可行性研究报告编制依据 4 （四）项目可行性研究报告研究范围 4 （五）项目建设存在的问题与项目实施建议 5 1、项目建设存在的问题 5 2、项目实施建议 5 二 项目开发市场环境分析 6 （一）项目开发经营政策层面分析 6 1、土地供给政策调整 6 2、房地产金融政策调整 11 3、物业管理政策 12 4、房地产政策调整 12 （二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 13 （三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 13 1、徐州市近年来经济和社会发展状况 13 2、 从近期来看，徐州市经济和社会将发生如下变化： 14 （四）泉山区的国民经济和社会发展状况 15 1、该区历史与发展现状 15 2、泉山区交通及配套 15 3、泉山区发展定位 15 4、泉山区国民经济发展指标 16 （五）徐州市房地产市场分析 16 1、2011年房地产市场运行分析 16 2、2012年徐州房地产市场发展趋势 19 （六）项目供需圈区域房地产市场分析 20 三 项目建设方案 23 （一）项目规划设计目标 23 （二）项目规划构思 24 四 项目定位 25 （一）项目市场定位 25 （二）项目产品定位 25 （三）目标客户群定位 25 五 总体开发模式 26 （一）独创性模式 26 （二）差异化模式 26 （三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式 27 1、整合交通资源，借市中心的成熟配套 27 2、整合特色商务休闲品牌 27 3、整合优秀设计资源 27 六 项目环境影响评价 28 （一）项目实施过程中的环境影响及对策 28 1、工程建设对环境的影响 28 2、建设中环境影响的缓解措施 28 （二）项目完成后的环境影响及对策 29 七 项目建设指标及实施进度 30 （一）项目建设指标 30 （二）建设周期 30 （三）项目前期工作安排...................................................32 （四）项目建设阶段计划安排 30 1、项目进度安排的依据 30 2、进度安排原则 31 3、分阶段开发的原因与目的 31 （五）项目实施进度表 31 八 项目投资估算与资金安排 33 （一）建设投资估算 33 1、投资估算范围 33 2、投资估算编制依据 33 3、项目总投资估算的原则 33 （二） 项目总投资估算 33 1、土地费用 33 2、建安工程费用 33 3、工程前期费用 34 4、城建费用 34 5、室外工程费 35 6、建设监理费 35 7、建设单位管理费 35 8、预备费 35 9、建设期利息 35 10、项目总投资 35 （三）资金筹措与融资方式 36 1、资本金 36 2、银行借款 36 3、净销售收入 36 九 财务评价 37 （一）财务评价基础数据的测算 37 1、基准收益率的确定 37 2、计算期的确定 37 3、利率的确定 37 4、销售收入和税金及附加估算表 37 （二）盈利能力分析 39 1、静态盈利能力分析 39 2、动态盈利能力分析 39 （三）清偿能力分析 40 （四）评价结论 40 十 不确定分析 41 （一）盈亏平衡分析 41 （二）敏感性分析 41 1、总投资变化对财务净现值的敏感性分析 41 2、销售收入变化对项目的敏感性分析………………… 十一 项目风险分析 43 （一）风险因素的识别和评估 43 1、风险等级划分 43 2、风险因素的识别和评估 43 （二）风险防范对策 44 1、风险回避 44 2、风险控制 45 3、风险转移 45 4、风险自担 45 十二 研究结论与建议 46 （一）结论 46 （二）建议 46 附表 47 一 总论 （一）项目背景 1、项目名称 项目暂定名称： 2、项目承办单位概况 开发商：江苏国力置业有限公司 为中外合资房地产开发企业公司成立于1998年11月，注册资本变更为238万美元，开发资质为二级下属有徐州市天力物业管理有限公司、徐州市天力塑钢门窗公司、徐州市天力建材技术开发有限公司、徐州市嘉禾实业发展有限公司等，总注册资本为5600万元，经营活动主要涉及房地产开发、物业管理、新型建筑材料等相关行业，几年来，公司分别被徐州市政府评为徐州市民营企业50强，泉山区民营业企10强，获得区委的先进党支部等荣誉称号，