做好项目的限额设计.ppt

设计阶段的决策 　　总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标，应首选上报总办会或集团领导参与的专题会审查，获获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 总办会或集团领导参加的专题会 主体 战略计划部 2007年7月 　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%－2%，但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%－95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。 工作阶段 影响投资可能性 规划设计阶段 75% — 95% 施工图阶段 5% — 35% 施工阶段 5% — 10% 100% 95% 75% 35% 10% 25% 1/4 3/4 1/2 对项目经济性影响的程度 竣工 设计准备 方案设计 初步设计(技术设计) 施工图设计1 施工图设计2 施工 部分尚余的设计、发包 资金累计曲线 前期设计阶段 招投标阶段 施工阶段 意义 大 中 一般 问题/难点 大 中 成熟 方法 技术经济 价值工程 市场竞争 造价审核 1、推行设计招标，择优选择设计单位 　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法。 　　采取多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可以优选出好的设计单位，又可以促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 2、开展限额设计，有效控制造价 　　积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及预算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，合理分解和使用限额，融施工图和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。 　　严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。 　　利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 3、改进设计取费办法 　　目前的设计收费是一种“大锅饭”，不论是按投资还是按面积收费，都不利于设计阶段对投资的控制，只要画出图纸就给钱，质量好坏，投资超不超与设计收费没什么关系，这样无疑限制了设计人员主动控制投资的积极性。 　　如果实行在现有收费办法的基础上加入节约投资提成，投资超出扣除一定比例设计的收费办法，就会使设计单位和设计人员的设计思想大大改观。通过设计合同经济条款，采取一定的约束力，使设计人员变“画了算”为“算了画”。 4、造价咨询专家提前介入优化设计方案 　　优化设计方案可大幅度降低工程造价。在建筑设计过程中，由于一些设计人员对建筑的经济性重视不够，盲目追求建筑的高标准或是为了安全起见，刻意加大结构的安全系数，造成投资浪费。因此，可以选择合适的造价咨询专家从设计初始阶段即对工程造价进行监控。造价咨询专家可以在方案设计阶段，利用同类建筑的技术经济指标，对拟建筑按照不同的设计方案，根据现有的价格水平进行分析、比较、编制估算书，在扩初设计阶段，对不同结构形式，不同材料和不同公用设备布置做出造价比较，及时为设计人员提供相应的经济指标，在施工图设计阶段作好施工图预算的编制工作，减少设计工程中的错漏现象，干预设计中存在的不必要的浪费，达到控制投资、优化设计的目的。 空间产品模板设计 5、推广标准设计 　　推广标准设计有利于较大幅度降低工程造价，可以节约设计费用，大大加快提供设计图纸的速度，缩短设计周期，并能使施工速度大大加快。 张江集团尝试 6、应用节能环保新技术，创造产品更高附加值 围护结构节能技术及产品 室内材料的环保 　　冷热源 　　采暖、空调及通风设备 　　建筑给水、排水设备、卫浴设备 　　建筑电气及控制、监控系统 材料 设备 战略计划部 2007年7月 项目前期控制投资/成本的意义 　　项目建设全过程都在不同程度地影响投资费用，因而，项目投资控制必须贯穿于项目建设全过程的各个环节。 　　对项目投资影响最大的阶段，是项目设计前的各个环节。 工作阶段 影响投资可能性 规划设计阶段 75% — 95% 技术设计阶段 35% — 75% 施工图阶段 5% — 35% 施工阶段 5% — 10% 100% 95% 75% 35% 10% 25% 1/4 3/4 1/2 对项目经济性影响的程度 竣工 设计准备 方案设计 初步设计(技术设计) 施工图设计1 施工图设计2 施工 部分尚余的设计、