2010年上海瑞贝卡房地产项目策划报告141页.pptVIP

妥善处理住宅与沿街商业之间的风格调性、功能配比关系； 有效处理小区内停车位设置和交通组织，处理好车辆停驻的道路和空间场地； 增加建安路与魏文路交汇处及沿线的功能规划、创造区域功能配套； 重点规划建筑外观、展示面，强调园林、节点小品对后期项目销售的意义。 ? 合理利用有限的空间 “点、线、面”结合原则 多层次空间景观布局原则 与小区内绿化景观互补共生的原则 普通居家物业可行：（ √ ）——地块中性条件 本项目周边环境处于已开发或未建成区，为整体项目发展快速区，周边楼盘众多，居住条件熟识，前景看好。（环境中性决定了客户群体包括大众化群体，中小面积有需求） 投资重复置业型可行：（ √ ）——客户来源条件 本项目依托地位、配套，客户有不少投资群体，看好未来、升值的投资者有重复性自住及投资价值。（从重复性投资住宅而言，户型以中等适用户型为主） 纯改善型置业可行：（ √ ）——市场前景条件 由于本案定义为许昌最高档小区，所以改善性居住需求占大多数，所以需要大面积三房、创新三房、四房户型。 同时考虑到区域领袖级人群的居住习惯，他们的居住要求、功能要求具有豪奢追求，所以大面积的四房、多房等平层豪宅及奢华复式仍有需求。 方案四 》VI延展 形象1 》VI延展 形象1 》VI延展 形象1 》VI延展 形象1 》VI延展 形象1 》VI延展 形象1 》VI延展 形象1 》VI延展 形象1 》VI延展 形象1 》VI延展 形象2 》VI延展 形象2 》VI延展 形象2 》整体营销策略 》VI延展 形象2 媒体营销 + 体验营销 + 人员营销 + 活动营销 》双管齐下 立形象，拓渠道 热点炒做 形象更新 活动发散 行销方式 通路扩展 客服营销 口碑传带 引发新增关注 保温客户 线上：形象升级，突破陈规 线下：小众渗透，激活市场 两 条 推 广 线 并 行 产品推介会，SP活动营销造成销售力，放大成交，提升企业品牌实力，引发口碑宣传效应。 大众媒体固定卖点诉求，拔高项目形象，进行本案品质升级。 通过传统媒体：电视溜字幕、户外广告、引导旗、工地围墙等大众渠道发布楼盘信息； 通过新兴媒体：网络、手机短信等新兴渠道发布楼盘信息及活动信息； 通过“瑞贝卡客户会”成立等相关事件，结合各类媒体发布即时性新闻，扩大楼盘的影响度； 通过在项目周边各主要路段、闹市区域派人员分发宣传海报；针对各企事业单位在上下班时段分发宣传海报，达到主动性营销推广的目的； 广告媒体推广和主动性营销推广并举； 1）、媒体营销策略： 2）、体验营销策略： 现场实施实景营销，制作样板景观区、样板房，直接、真实的展现本案主卖点，给客户明确的需求目标；强化产品性价比，提升房屋价值，增加置业信心； 以“眼见为实，夺人眼球”为目的，在开盘前完成主入口和中央景观区、样板房和样板景观区的施工，以真实的形象来增强产品品质的说服力，引起目标客户的购买冲动； 3）、人员营销策略： 利用DM、房型图册进行有针对性的捕捉目标客户行动； 可联系企业在目标企业食堂、会议室举办小型产品推介会； 通过企业、单位并以之的名义发动产品推介会； 统一安排楼盘现场参观； 给予在房型、户型区位、楼层等购房选择权上比其他客户享有优先权； 赠送小礼品。 4）、活动营销策略： 实施“瑞贝卡客户会”，强化客户培养，增加客户的忠诚度； 实施各类公关、促销活动营销策略，挖掘产品软件要素，如景观、户型、物业等，培育客户归属感和提升产品的价值感； 制定合理的推盘策略，强化促销手段，增加客户的购买欲望； 制定合理的价格策略，消除价格抗性，减轻购房压力，打击其他楼盘，扩大本案客源；同时，利用定价策略，体现升值潜力； 拓展楼盘产品外延，吸引外来客源和自住、投资兼宜的顾客源。 销售政策：逼迫式政策、恐慌式销售： 销售价格：高举巧打 销售渠道：多渠道多网络同步启动 推盘节奏：住宅为先，中期启动商业，住宅结尾 逼迫式 限量式 爆发式 1、庞大的基础客源，阶段相对有限推出 房源; 2、预告较短的销售周期内,价格铁定调整 3、绝对物超所值的项目形象。 1、每个周期内推出物业量进行限量； 2、据销售情况，在特定时期可以对客户限制购买。 1、配合物业的推出，在推广上实 现爆发式的推广方式； 2、追求短时间瞬间的推广量，不 追求持续性的恶炒． 爆发性销售 恐慌式抢购 总策略： 以会员制作为项目蓄客方式； 通过泛销售渠道模式； 形成全民营销 瑞客会 搭建网络蓄客平台 现场销售 圈层营销 无品牌落差的产品嫁接 》营销渠道 还将会采用以下的一些沟通渠道 1、DM行销：锁定高级人士名单寄发特殊DM单强攻特定人士； 2、POP行销：市内重要