市农业大厦项目市场定位报告.ppt

分析讨论框架 分析讨论框架 分析讨论框架 分析讨论框架 客户层面分析 我非常看好东区的发展，我在东区买的也有房子，如果在那里买，将来上班也近，在家门口就可以挣钱，在那个地方买房办公我还是会考虑的。 ——培训机构王老板 调查客户对该区域的评价较高，认为地段好，有升值潜力，主要的担心是人气不旺 原因 客户层面分析 一定要有电梯，没有电梯客户都不愿意上来，他们还是喜欢去门面房不用上楼，目前我们这里由于电梯人多紧张有些客户都不愿意来。 ——金豪国际内办公的美容院 有没有电梯都没有所谓，如果价钱差不多肯定就喜欢电梯房，但是不要太高，如果没有电梯就会买3楼以下，不用爬太高。 ——办公人员 无论是做写字楼还是做产权式酒店都要求有电梯，所以建议设计电梯。 写字楼部分面积需求 根据调查结果显示：一般中端客户的面积需求都在80——120平米之间。 客户层面分析 像我们这一类的公司对办公场所的需求面积都不大，我们办公人员不多，业务员不经常在公司，100平米左右就足够了。 ——网络软件公司主任 客户层面分析 商业部分面积需求 面积需求 总价范围 七八十平米的商铺最好出租，租金收入也不错，总价最好不要超过100万。 ——投资客赵先生 一般商业的需求面积都不大，七八十平米占多数，但高档饭店、西餐厅、大品牌商家等需求面积较大，一般不自购物业，租房为主，面积需求在200平米以上。 背景研究 用地分析 市场分析 政府政策分析 分析过程 基本假设 经济测算 基础研究 综合分析 产品 市场定位 核心问题 项目综合分析 项目定位方向研究 项目SWOT分析 经济指标对比测算 项目定位 产品策划和建议 项目SWOT分析 S.W.O.T 项目分析 T1:目前人气不望，区域的成熟至少还需要两三年的时间。? T2:项目周边博物馆地下室近3000平米欲作地下商场、市政广场地下欲建10万平米的商业超市。 O1：城市中心东移——区域发展潜力强 O2: 市场处于发展阶段，投资客群广泛 03：周边商业及生活配套设施少，不能满足大量人群入住后的生活所需。 Threats威胁分析 Opportunities机会分析 W1：资金实力不足——财务成本压力大 W2：公交系统不完善——交通成本高 W3：周边商业及生活配套设施少——商业氛围差 S1：城市新核心——升值潜力高 S2：区域的发展前景认可度高 S3：市政广场——大型公园景观 S4：教育、医疗配套相对齐全——提升价值 S5：路网发达——通达性好 Weaknesses劣势分析 Strengths优势分析 利用机会：抓住市场时机，快速进入市场，抢 先占领潜在客户群 规避威胁：快进快出，快速回笼资金 弥补劣势：低风险的产品设计、项目商业弥补周边商业不足。 发挥优势：充分利用人们对东区升值潜力的预期，加强投资宣传。 各种模式对比分析 全部出租或自行经营，收益受酒店经营情况影响较大 自己经营、销售、出租， 三者互补依赖 可销售、可出租 特征 以酒店为主 以商业为主模式 以写字楼为主模式 可行性初判 经营方式 要求 将来（三五年以后）可行 底商可行 可行 外包经营 自己经营/出租 销售/出租 位于城市核心区（未来具备） 交通便利、易达（具备） 周边大量的商务客户（未来具备） 地理位置好，交通便利（具备） 区域功能缺乏，需求旺盛（具备） 人气旺盛，商业气氛浓厚（欠缺） 外立面有视觉冲击力（待设计） 大堂具有昭示性（待设计） 功能区域划分明晰（待设计） 有商服配套（可满足） 交通便利 客户群/产业链在周围 项目定位方向研究 中高档次酒店对写字楼有促进作用，尤其酒店定位于商务客人，与写字楼的功能联系就更为紧密，中高档次酒店与中高档次写字楼是匹配的，相互促进 租客是短期居住的商务客人，写字楼中企业的业务伙伴 项目的商务服务功能，是项目总体保值增值的保证 酒店 其它物业功能、档次的定位应当与写字楼不矛盾，并相互协调，突出商务氛围，促进写字楼价值提升 主要是中小型公司，服务性机构 对周边项目功能的补充和完善 写字楼 项目的核心物业，是项目能否成功的关键因素之一，突出了项目的商业氛围和办公的便利性，促进办公价值的提升 小业主主要是投资者，租客是实力较强的品牌店 统领物业，主要的收益来源 商业 与其他物业功能的关系 客户 作用 物业功能 功能间的相互关系 项目