财富广场商业规划项目申报材料.doc

??? 一、#####市宏观经济概况 1、国民经济保持较快增长。据初步统计，2003年全年国内生产总值为1030亿元。按可比价格计算，比上年增长15.1%。一、二、三产业分别增长5.5%、20.4%和12%。全年粮食总产量293万吨，比上年增长12.8%，肉类、水产品产量分别增长3.3%和5%。规模以上工业实现增加值335.4亿元，增长27%。服务业发展势头良好，邮政、电信业务总量分别增长12%和15%，旅游收入增长5%。 2、城市居民生活水平稳步提升。2003年全年城市居民消费价格总水平比上年增长0.1%。城市居民人均可支配收入8317元，增长10.3%。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额607亿元，增长13.2%。消费预期回升,全年城市居民人均消费性支出比上年增长8.6%。 3、基础设施建设投资力度加大。2003年全社会固定资产投资完成517亿元，比上年增长86.5%，其中国有及其它投资275.5亿元，增长93.1%。其中房地产开发投资37.1亿元，增长81.7%。总投资1000万元以上的项目1912个，其中过亿元的191个，#####电厂二期工程等一批重点项目取得重大进展。 4、消费市场稳中趋旺，2003年全市实现社会消费品零售总额344.6亿元，增长14.8%，居民消费价格上涨0.5%。 　　2004年#####市政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。按照“贯通轴线、完善外环、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路为重点，加快中心城区道路建设。市区开展以“三河”整治绿化为重点的绿化工程建设，新增绿化面积400公顷。深化城建机制改革。进一步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续、健康、循环发展的新机制。加强土地储备，提高土地收入、产出效益，确保政府土地收益突破20亿元。引导、支持房地产业重点进入旧城改造市场。未来城市的发展重点是向东面扩张，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高档住宅区。 三、本项目所在区位的交通、人口状况 1、项目区位 　　2、本区位交通状况及易达性分析 308国道、潍莱高速均在10分钟车程范围内，距火车站15分钟车程，距机场20分钟车程，与域外联络交通十分便利。市内公交直接通过本区位的有18、20、32路三条公交车路线，本区位距公交车一站范围内有6、12、16、21、22、28、33、38、52、53、56路十一条公交路线经过，可通达市内每个区域。距坊子区10公里，寒亭区8公里，均有公交车通达本项目。因此，市内任何区域内的居民到达本项目都十分便利。 3、人口状况 2003年底全市总人口847.71万人，其中非农业人口217.53万人，男女性别比为108：100，人口自然增长率3.47‰。 3万多人。 　　4、消费习性分析 四、项目SWOT分析 Strengths(优势分析) S1、投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。 S2、投资商具有多年的资本投资、资本运作经验，战略意识超前。 S3、项目所在地交通便利，易达性好。 S4、近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地，发展前景光明。 S5、项目拥有政府支持，外围环境良好。 S6、先规划、后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。 Weakness(劣势分析) W1、位于新城区，偏离历史形成的商业中心。 W2、因为商铺销售产生的压力，可能导致的产权销售与经营脱钩是经 W3、项目规模大，操作难度系数较高。 W4、在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相关策略，并决心创建当地商业新典范。 W5、#####市主城区投资业户的资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。 W6、#####市现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。 Opportunity(机会分析) O1、#####城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。 O2、城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。 O3、当地商业设施一般竞争力薄弱，商品品位及品质、服务不能充分满足市场消费需求。 O4、当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏一个定位明确的集时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮、商务等能够为一体的大型综合购物中心。 O5、城市的改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将通过经营，未来将会形成城市的新商圈。 Threat(威胁分析) T1、#####市商业项目的开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场、经营性资源构成竞争。 T2、本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要较长的市场培育和发展。 T3、投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性， T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值