万科房地产财务部成本工作手册.docVIP

财务管理部成本工作指导手册 指导核心：准确提供项目前期立项数据；有效控制成本发生情况；准确及时反映成本数据；合理调节成本杠杆，配合集团财务统筹。 目录 1项目立项数据的提供 1.1数据提供流程 1.2财务管理部提供报表 1.3报表数据来源 1.3.1销售计划表 1.3.2工程支出表 1.3.3完全成本表 1.3.4资金流量表 1.3.5敏感度分析表及利润预测表 1.4支持性文件 2有效控制项目成本发生情况 2.1成本指导书编制指引 2.1.1项目成本指导书编制流程 2.1.2财务经营成本的数据来源及控制 2.1.3因素分析法在成本指导书中的应用 2.2合同管理指引 2.2.1合同审核要点 2.3付款审核指引 2.3.1付款基本流程 2.3.2财务部成本管理人员审核付款单据流程 2.3.3付款审核控制要点 2.3.3.1地价 2.3.3.2工程 2.3.3.3设计 2.3.3.4营销 2.3.4支持性文件 2.4押金管理指引 2.4.1押金管理目标为及时清退 2.4.2押金管理操作方法 2.4.3押金保证金清退责任人 2.4.4押金清退满足条件 2.4.4.1水泥基金（以后新开发项目无此项） 2.4.4.2清退墙改基金 2.4.4.3民防易地建设费（项目分期开发，民防面积易地建设的情况下才会出现） 2.5物业往来管理指引 2.5.1有线电视开户费、燃气开户费 2.5.2水电费 2.5.2.1入伙前的水电费处理 2.5.2.2入伙期间的水电费处理 2.5.2.3入伙后， 地产公司在项目销售、工程方面仍需要使用永久水电费用处理 2.5.2.4由于商业和居民用水用电的比例不合理所产生的额外费用处理 2.5.3支持性文件 2.6工程单位罚款、奖金管理指引 2.6.1工程单位罚款管理 2.6.2支持性文件 2.6.3工程单位奖金管理 2.7样板间费用管理指引 2.7.1样板间费用组成 2.7.2样板间费用控制 2.7.3样板间费用使用流程 2.7.3.1样板间工程费用使用流程 2.7.3.2样板间装饰品费用使用流程 2.7.4样板间费用控制要点 2.8样板间费用管理指引 2.9成本基本数据收集指引 3及时准确反映成本数据 3.1成本管理软件 3.1.1成本管理软件的功能 3.1.2成本管理软件的应用 3.1.2.1合同录入。 3.1.2.2目标成本录入 3.1.2.3付款数据的录入 3.1.3财务建安成本分摊处理 3.1.4数据审核 3.1.5成本管理软件数据复核标准 3.1.6万科成本管理软件职责分工 3.2集团数据上报 3.2.1每月付款计划表 3.2.2每月地价支付情况表 3.2.3每月信息月报中的成本构成表 3.2.4结算报表编制指引 3.2.4.1编制程序 3.2.4.2结算报表的编制 3.2.4.2.1存货表 3.2.4.2.2成本构成表 3.2.4.2.3间接开发费用表 3.2.4.2.4利息分摊表 4合理调节成本杠杆 4.1项目成本结算指引 4.1.1项目成本结算数据要求 4.1.2项目结算原则 4.1.3结算方案 4.1.3.1地价结算方案 4.1.3.2建安成本结算方案 4.1.3.2.1财务建安成本与成本管理部建安成本的关系 4.1.3.2.2建安成本结算流程 1项目立项数据的提供 1.1数据提供流程 发展研究部、市场营销部—〉土地基本指标、工期、销售周期、销售均价、市场定位 万创—〉经济技术指标 成本管理部—〉详细建安成本造价 财务管理部—〉可行性经济技术指标 1.2财务管理部提供报表 销售计划表——现金流入 完全成本表——利润体现 工程支出表——现金流出 资金流量表(可提供内部收益率) 利润预计表(可提供销售净利率) 敏感性分析表 1.3报表数据来源 1.3.1销售计划表 根据发展研究部提供的销售周期表及销售均价，预估每季度的销售额。 1.3.2工程支出表 根据发展研究部提供的工期进度及成本管理部提供的建安总投资额，预估每季度的工程投入额 1.3.3完全成本表 建安成本数取自建安成本详表；地价由发展研究部提供；行政管理费、物业管理基金、营销费用根据一定比例预估;；利息根据资金流量表数据。 1.3.4资金流量表 取自销售计划表和工程支出表每季度的净流量，其中资金流入根据销售计划中的季度销售额乘于一定比例。 1.3.5敏感度分析表及利润预测表 均根据上述报表数据加工而成. 1.4支持性文件 2有效控制项目成本发生情况 2.1成本指导书编制指引 2.1.1项目成本指导书编制流程 成本管理部做建安造价详表，按《分摊方案》对本期建筑工程成本进行分摊，确定本期各功能的建筑工程成本。 财务管理部依据成本管理部提供数据，按功能将项目建筑工程成本在各期之间进行分摊，并形成演示图。 财务管理部提供土地购置成本及项目间接费用。 财务管