物流产业园区货运配载基地投资可研报告.docVIP

第一部分：市场情况研究 1 1 洛阳宏观市场分析 1 1.1 洛阳城市概况 1 1.2 洛阳整体经济情况 4 洛阳整体经济情况 4 产业发展情况 4 全社会固定投资情况 5 社会消费品零售总额情况 6 人均可支配性收入 6 教育产业情况 6 1.3 房地产行业相关政策 7 金融政策分析 7 房地产政策 9 对本项目影响分析 10 1.4 洛阳规划发展分析 11 洛阳市整体规划情况 11 洛阳在河南未来发展角色分析 12 洛阳城区规划情况 12 洛南新区基础设施、公共设施规划情况： 13 洛阳未来规划对本项目影响分析 14 1.5 洛阳宏观市场总结 14 2 洛阳房地产市场研究 16 2.1 洛阳房地产市场概况 16 房地产投资情况 16 土地开发面积 16 施工、新开工、竣工面积情况 16 销售面积、销售额、销售均价 16 个人住房贷款及房地产开发贷款 17 2.2 洛阳房地产市场供应现状分析 18 2006年全市房地产预期发展目标 18 经济适用房 18 多层住宅 18 高层住宅（含小高层） 19 洋房、别墅 20 商业地产 21 2.3 洛南新区市场供应情况 22 市场供应情况 22 对洛南新区市场的基本判断 23 2.4 洛阳房地产市场需求现状分析 23 楼市成交量 23 住宅市场各物业需求分析 24 推广渠道演化 24 客户来源与置业分析 24 畅销项目共性分析 25 需求市场的基本判断 26 2.5 未来发展预测 26 住宅市场 26 商业市场 27 2.6 典型参照性项目分析 29 建业·森林半岛 29 顺驰·洛阳第一大街 30 国宝别墅 32 奥体花城 33 TODAY新都汇 34 第二部分：项目可行性分析 35 1 项目分析及初步定位构想 35 1.1 地块可行性分析 35 项目四至分析 35 地块地形分析 37 地块外部景观分析 37 1.2 周边配套情况分析 38 交通情况分析 38 生活配套 38 公共配套 39 1.3 项目SWOT分析 39 项目优势（S） 39 项目劣势（W） 40 市场机会（O） 40 市场威胁（T） 40 SWOT矩阵分析 40 1.4 总体项目评价 41 1.5 初步定位构想 41 物业档次定位 41 关于项目物业形态 41 项目开发模式定位 43 关于目标客户市场 45 关于住宅户型面积 45 关于住宅价格 45 2 项目投资收益分析 47 2.1 项目概况及方案要点 47 项目概况 47 方案要点 47 2.2 投资分析的目的、依据、原则及范围 49 投资分析的目的 49 投资分析的主要依据 49 投资分析的原则和范围 49 2.3 成本预测 49 总投资估算 50 资估算 52 单方成本测算 52 2.4 经济效益及税务分析 54 评价方法 54 营销计划及销售收入测算 54 总成本 56 税金 57 项目开发经营利润 57 财务效益综合分析 59 社会效益评价 59 2.5 项目资金预测 60 资金来源与运用估算 60 现金流量分析 61 2.6 不确定性分析 63 盈亏平衡分析 63 敏感性分析 63 2.7 项目投资收益分析结论 64 3 项目可行性分析结论 65 3.1 从市场风险的角度 65 3.2 从当前开发时机角度 66 3.3 项目可行性发展最终结论 66 第一部分：市场情况研究 洛阳宏观市场分析 洛阳城市概况 地理位置 洛阳市位于河南省西部，地处东经111.8’至112.59’，北纬33.35’ 至35.05’之间。亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”，素有“九州腹地”之称。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。 历史人文 洛阳，因为地处洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，是华夏文明的主要发祥地之一。自公元前770年周平王迁都洛邑起，历史上先后有13个朝代在此建都，时间长达1500多年。汉魏以后，洛阳逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。 自古以来，这里墨客骚人云集，因此有“诗都”之称，牡丹香气四溢，又有“花都”的美誉。洛阳牡丹久负盛名，驰名中外，每年4月15日至25日举办的“牡丹花会”游人如潮 。1982年，洛阳市人大常委会正式将牡丹定为市花。 悠久的历史留给洛阳光彩夺目的文化遗产和取之不尽的旅游资源。洛阳有丰富的人文景观，其中龙门石窟是中国三大石窟之一，白马寺是中国第一座官办佛教寺院，洛阳古墓博物馆是世界上最大的古墓群，此外还有二程墓、白园、关林等一大批历史遗迹。洛阳也是中华民族文