福州宗地2012-06号房地产项目投资可研报告.doc

目录 第一部分 项目概况 - 4 - 1.项目基本情况介绍 - 4 - 1.1项目名称:淮安新城——闽都花苑 - 4 - 1.2项目地理位置介绍 - 4 - 1.3项目现状 - 4 - 1.4项目周边设施 - 5 - 1.5项目经济技术指标介绍 - 5 - 2.项目产生背景 - 5 - 3.项目开发模式 - 6 - 第二部分 项目投资环境和市场研究 - 7 - 1.项目投资环境分析 - 7 - 1.1全国政策环境分析 - 7 - 1.2全国经济环境分析 - 7 - 1.3福州市经济环境分析 - 8 - 2.项目竞争环境分析 - 8 - 2.1全国房地产市场分析 - 8 - 2.2福州市房地产市场分析 - 8 - 2.3福州房地产市场的需求类型分析 - 10 - 2.3.2预防型需求 - 10 - 2.3.3投资型需求 - 10 - 2.3.4 投机型需求 - 11 - 2.3.5福州房地产需求的主要特征 - 11 - 2.4竞争对手分析 - 11 - 2.4.1产品供给情况分析 - 11 - 2.4.2产品类型分析 - 12 - 2.5竞争楼盘分析 - 12 - 2.5.1金辉淮安半岛 - 12 - 2.5.2仁文大儒世家 - 13 - 3.项目客户群特征分析 - 14 - 3.1大多数人喜欢购置新房 - 15 - 3.2自用为主导 - 15 - 3.3更喜欢自己装修 - 15 - 3.4三房是首选 - 16 - 3.5最希望的面积区间 - 16 - 3.6按揭付款是主流 - 17 - 3.7年轻人成为主力军 - 17 - 3.8其他因素 - 18 - 第三部分 项目分析及评价 - 18 - 1.地块解析 - 18 - 1．1交通条件 - 18 - 1.2．地势、地形 - 19 - 1.3．水电保障 - 19 - 1.4．规划限制条件 - 19 - 2.项目SWOT分析 - 19 - 2.1.项目优势分析 - 19 - 2.2.项目劣势分析 - 20 - 2.3.项目机会分析 - 20 - 2.4.项目威胁分析 - 21 - 2.5.项目SWOT分析表 - 21 - 2.6.项目评价 - 21 - 3.项目定位分析 - 22 - 3.1.项目客户定位 - 22 - 3.1.1客户职业定位 - 22 - 3.1.2客户特征定位 - 22 - 3.1.3客户收入定位 - 22 - 3.1.4客户需求定位 - 23 - 3.2.项目产品定位 - 23 - 3.2.1项目开发主题 - 23 - 3.2.2项目产品档次 - 23 - 3.2.3项目产品类型 - 24 - 3.3.项目价格定位 - 24 - 第四部分 项目规划设计建议与进度安排 - 24 - 1.项目规划设计建议 - 24 - 1.1设计依据 - 25 - 1.2设计指导思想 - 25 - 1.3总平面规划建议 - 25 - 1.4建筑立面建议 - 25 - 1.5户型设计建议 - 25 - 1.6景观设计建议 - 25 - 1.7配套设施建议 - 26 - 2.项目开发进度安排 - 26 - 2.1建设周期安排 - 26 - 2.2施工进度安排 - 26 - 2.3销售周期安排(不包括公租房) - 26 - 第五部分 项目费用估算 - 27 - 1.项目开发成本估算 - 27 - 1.1土地费用的估算 - 27 - 1.2.建筑安装工程费用的估算（去除公共配套设施面积） - 27 - 1.3.前期工程费用的估算 - 27 - 1.4.基础设施建设费用的估算 - 27 - 1.5.公共配套设施建设费用的估算 - 27 - 1.6.开发相关税费的估算 - 27 - 1.7.其他费用的估算 - 28 - 1.8.不可预见费用的估算 - 28 - 2.项目开发费用估算 - 28 - 2.1.管理费用的估算 - 28 - 2.2.财务费用的估算 - 28 - 2.3.销售费用的估算 - 28 - 3.编写投资成本费用估算表 - 29 - 4.开发期经营税费的计算 - 30 - 5.项目资金筹措 - 30 - 第六部分 项目总销售收入预测 - 31 - 1. 住宅销售价格（不包括公租房） - 31 - 2.销售进度及付款计划 - 31 - 第七部分 项目不确定性分析 - 33 - 1.经济效益分析（不包括公租房） - 33 - 1.1静态盈利能力分析 - 33 - 2.敏感性分析（遵循谨慎性原则本项目只计算商品房的销售分析） - 34 - 2.1盈亏平衡分析 - 34 - 第八部分 项目法律及政策性风险分析 - 35 - 1.项目政策性风险分析 - 35 - 2项目市场风险分析 - 35 - 3.项目经营风险分析 - 36 - 4.项目金融风险分析 - 36 - 5.