居住、商务写字楼、商业一体化大型复合型房地产开发项目资金申请报告书.docVIP

第一章 项目概况 2 一、项目地理位置 2 二、项目周边主要生活、商服配套设施 2 三、项目主要经济技术指标 2 第二章 区域道路、交通现状规划与分析 2 第三章 投资分析 3 一、投资环境分析 3 二、投资潜力分析 5 第四章 市场分析 8 一、市场预测分析 8 二、本项目周边主要楼盘基本情况 11 三、目标消费群体定位 13 第五章 建设地点及自然条件 17 一、地理位置 17 二、区域地质构造 17 三、区域地貌 17 四、场地地基土、基岩构成及特征 17 六、地震地质条件 17 第六章 项目的SWOT分析 18 一、优势（Strength） 18 二、劣势（Weakness） 19 三、机会（Opportunity） 20 四、威胁（Threats） 20 第七章 项目的规划与定位 21 第八章 项目营销、推广策略 21 第九章 物业管理及服务 21 第十章 投资估算及资金筹措 21 第十一章 财务评价 21 第十二章 风险分析 22 一、项目风险 22 二、规避项目风险的对策 26 第十三章 结论与建议 31 一、结论 31 二、建议 33 第一章 项目概况 一、项目地理位置 “万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。 二、项目周边主要生活、商服配套设施 综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市 酒店: 三、项目主要经济技术指标 （略） 第二章 区域道路、交通现状规划与分析 （略）  第三章 投资分析 一、投资环境分析 随着国家宏观调控政策的不断深入，2009年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。 从市场需求来分析。从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。武汉市目前处于城市化发展和城市改造的高峰期，新增的需求潜力巨大。 在武汉市外来人口达112万常住人口858万，也就是说，平均每9个居住在武汉的居民中，就有1个是“外地人”。 除适婚族及拆迁户外，因产业迁移而急需置业的人数正在激增，此为20年的住房刚性需求注入强劲动力武汉地处中部，伴随着中部崛起，各地都在努力推进产业结构调整，国家自主创新示范区的建立对武汉自身产业结构的调整以及周边区域经济的带动作用也会慢慢显现出来武汉东湖新技术开发区日前获批成为全国第二个国家自主创新示范区将于2010年正式启动，届时将成为继北京中关村之后，以积极开展科技金融创新、股权激励和科技成果转化奖励、“两型产业”发展三大创新试点为特色的自主创新示范区。中国光谷位于武汉市东南部的三湖六山之间 第四章 市场分析 一、市场预测分析 1.2009年武汉市房地产市场回顾 宏观调控下，2009年中国房地产市场可谓是生机勃勃。2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。 2009年武汉市房地产开发投资为778.59亿元，同比增长36.51％。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。 2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。 2009年，武汉市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。 2009年，武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。 2009年，武汉市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84％。 20