2011年泰江洲北路项目市场定位报告.doc

泰 州 江 洲 北 路 项 目 市 场 定 位 报 告 第一部分：宏观政策分析 第二部分：泰州市场分析 第三部分：消费客群研究 第四部分：项目定位研究 第五部分：价格定位研究 宏观政策分析： （一）、宏观政策分析 楼市调控三层面： 控制“钱袋子”——无论是开发贷款，还是个人银行按揭，政府都在严控银根，一定程度上压抑了市场需求，此政策若持久必影响经济的发展； 保障房建设——3年3600万套保障房上市。3600万套保障吞食了大量的商品房用地，未来中低档商品房与保障房的竞争会加大，今后的开发思路需进一步的调整。 商品房用地——目前商品房用地出让相对减少，自06年起大多城市基本都未完成土地出让计划，若持续必然影响未来3-5年内新商品房的上市量，若保障房建设跟不上，未来房价可能会有新一轮的上升。 总结： 此轮宏观调控下，许多开发企业由一线城市到布局三四线城市（符合当下中国城市化进程的实际）； 开发企业保持充足现金流；进行积极的产品创新，为客户创造更多附加值，与保障房形成差异化竞争是未来趋势。 二、泰州市场分析： （一）、泰州城市概况： 1、城市定位： 泰州位江苏几何正中心，是苏中之中，更是江苏之中。 中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市 据泰，包括市域、中心城区以及旧城区，面积5797泰州中心城区总面积划定为499平方公里，其中建设用地规模占177平方公里 3、城市人口： 市区人口从2006年初63.38万人增加到82.08万人 2012预计达到90万人远期到2030年将达到150万人。 4、产业发展： 十二五”期间，泰州着力打造生物技术、新医药/电子信息/新能源产业三个“千亿级”产业板块及过传统优势产业装备制造业，构建泰州“1+3+N”现代产业体系。 “1”即做大做强装备制造这一传统优势产业，“3+N”就是打造生物技术和新医药、电子信息、新能源三大新兴产业和若干新兴产品集群。 如：全国第二大制药企业——石药集团南方地区营运中心及国际高端制剂制造物流基地，在泰州医药高新区启动建设。 （二）、泰州城市战略： 1、泰州城市战略： 南拓、东进、西优、北控三泰一体化打通海陵、姜堰“大泰州”战略陵南接高港，东接姜堰，以城市化打通三地之间的乡村地带，最终实现三泰一体化海陵城市发展增量空间和增量人口必定集中于南部和东部，这两个区域也将是未来房地产大规模聚集所在。 泰州城北战略： 十 二 五 重 点 建 设 泰 州 北 部 新 城 （1）海陵十二五北部新城建设东城区科技商务西城区产业集聚建设 北部总规划17.28平方公里，人口17.6万人，居住用地519.96公顷，北部新城坚持成片改造、区域开发理念，2015年基本完成城北地区改造任务 （2）、城北居住分区：划分为4个居住社区，含19个基层社区。（资料来源于泰州海陵区北部街区控制详细规划） 居住区域优劣排序：C＞D＞B ＞A 居住社区A——范围为东进路以北、新通扬运河以南、吴洲路以东、澛汀河以西，可容纳居住人口约4.3万人，分为5个基层社区。共设幼儿园3所。在北仓路与新村路交叉口西南部布置社区中心。 居住社区B——范围为东进路以北、新通扬运河以南、澛汀河以东、鼓楼路以西，可容纳居住人口约2.9万人，分为3个基层社区。设幼儿园2所。社区中心结合片区中心布置，设置于运河路与海陵北路交叉口东南部。 居住社区C——范围为东进路以北、新通扬运河以南、鼓楼路以东、老东河以西，可容纳居住人口约6.5万人，分为7个基层社区。共设幼儿园5所。在森园路与东风路交叉口西南部布置社区中心。 居住社区D——范围为东进路以北、新通扬运河以南、老东河以东、七里河、春景路以西，可容纳居住人口约3.9万人，分为4个基层社区。共设幼儿园4所。在运河路与春申路交叉口东北部布置社区中心。 （三）、泰州房地产发展概况： 1、泰州房地产发展分析： （1）泰州全市近3年房地产发展状况（含江堰等区域，数据来源于江苏省统计局） 年份 2008 2009 2010 房地产开发投资 111.78亿元 123.88亿元 商品房施工面积 1095.82万平方米 1091万平方米 商品房竣工面积 315.55万平方米 商品房销售面积 302.87万平方米 407万平方米 商品房销售额 111.87亿元 159.94亿元 商品房销售均价 3693元/平方米 3929元/平方米 4746元/平米 房价年涨幅 08年与07年房基本一致 236元/平米 817元/平米 （2）泰州主城房价2008-2010年价格走势： 分析：泰州主城住宅价09年9月为08年同期1.39倍，年涨幅1147元/平米；2010年9月为09年同期1.42倍，涨幅为1702元/平米。 2、泰州房地产发展