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房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地） 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 1 叶予舜 二〇一二年十二月三十日星期日 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集 (1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 按贷款的期限划分按贷款的用途划分按贷款有无担保品划分 (2) 非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物 (1)抵押贷款（2）质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 （1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款 （3）信托贷款（4）以契约式合资结 构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8） 2 叶予舜 二〇一二年十二月三十日星期日 股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 （1）资金投入量（2）资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.3 ±0 以下工程 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.4 主要结构工程 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.5 多层主体封顶（高层主体2/3) （1）资金需求（2）资金来源 4.4 资金回笼与资金管理 4.4.1 资金回笼 4.4.2 资金运作管理 4.4.3 资金运作实战技巧 （1）资金运作及风险回避 （2）资金投入与回笼技巧 短线投资的资金投入与回笼技巧 长线投资的资金投入与回笼技巧 长短结合投资的资金投入与回笼技巧 5 房地产项目融资现状与出路 3 叶予舜 二〇一二年十二月三十日星期日 传统融资方式: 自有资金+银行贷款 现阶段融资方式: （1） 自有资金+信托计划 （2）股权融资+银行贷款 （3） 自有资金+房地产投资基金 创新融资模式: （1）开发商贴息委托贷款 （2）信托+房地产销售期权 4 叶予舜 二〇一二年十二月三十日星期日