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泰华时代广场营销计划 目 录 一、项目基本概况 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、商业模式分析： (一) 综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）客户定位 五、推广策略 阶段性目标 媒体选择 一、推广执行计划 二、推广节奏控制 三、包装策略 四、推广预算 泰华时代广场商铺市场定位 一、项目基本概况 　　泰华位于长风街与寇庄西街交汇处，处于长风商务区（CBD），5层以下为商铺，总面积为3万平方米。 二、项目的SWOT分析 　　虽然本项目地段位置优越，但现实又存在着一些影响项目的因素，所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、 2、 4、 5、 ◆发挥优势： A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、项目商铺紧邻现已成型的和信，不利与销售推广； 2、项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 3、项目商铺不临长风街主干道； 4、项目商铺邻街窄； ◆解决方法： （1）?重新对商铺进行市场定位，明确目标客户； （2）?确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3）?加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （4） 设立一定数量的停车位，保证车辆的停放和出行； （三）机会点（O） 1、 2、 （四）威胁点（T） 1、 2、 （一）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。 这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间，这类商业模式要求的规模不大，所以这种商业模式不适合本项目的商铺。 （二）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。 但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求： ⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大； ⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。 　　所以，这种商业模式也不适合本项目的商铺。 （三）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。 本项目周边大小社区林立，如文华苑、石林苑，杨家堡等等，各层次的消费群体众多。交通十分便利，且从本项目的设计上和规模上来看适合发展综合商场。 四、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位——综合性商业模式 基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合对该片区的调查分析，建议对该项目明确商铺经营方向、加大宣传力度，从而带动商铺的销售。 本项目位于长风商务区，长风街和寇庄西街交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华，交通便利，且社区林立，建议将本项目商场定位为衣、食、娱综合商场。 这样定位的优势： 1、本项目周边居民区众多，各层次消费群体众多，本项目的商铺将满足任一层次消费者的任一生活需求， 2、本项目定位为综合商场，将增大入住本项目的业主或租户的数量。 （二）客户定位 购买本项目商铺的客户主要有以下几类： (1) 本区域的商铺投资者或衣、食、娱经营者； (2) 看好本区域衣、食、娱发展前景的其他投资者或经营者； (3) 经营知名衣、食、娱品牌的加盟者或连锁店； (4) 一些为设立办事处的衣、食、娱公司； ? 五、推广策略 时间：2009年4月1