宁波阳光大酒店项目前期报告.pptVIP

总体供求趋势1 供应量急剧放大，市场面临巨大竞争压力 2006年写字楼实际需求量约为35万平方米左右，而新开盘项目约在15个，总建筑面积在47万平方米，2006年新增量与之前的市场存量预计约为93.5万平方米，供需比例已经扩大到3：1。 随着鄞州南部商务区、东部新城、江北湾头、鄞奉商务中心等板块商务楼宇的建设，2007年的写字楼供应量将超过200万平方米。 仅鄞州中心区南部商务区将有20个项目，共60万平方米的供应量，江东科技园区60万平方米“绿城·宁波研发园区”，加上散落在其他板块的项目，凯德汇豪天下、万达广场写字楼、银亿时代广场、广博国贸中心、坤和中心、东城国际、雷迪森广场、绿城绿园写字楼、东方商务中心等，供大于求已经成为不争的事实。 总体供求趋势2 随着供应量大幅度增加，租售周期必然延长 通常情况下，供应大于需求，市场处于买方市场，整个市场必显现疲软之势，租售周期必然延长。 从宏观方面来看，宁波写字楼市场供应量急剧放大，市场供需失衡； 从项目区域来看，整体供应过量，需求趋于饱和。 另一方面，供量剧增，将使市场渐入观望，从而短期内市场需求不会有大的增量。 这种情况下，今年市场竞争无疑将更加惨烈，无论租、售都将面临巨大的竞争压力和去化瓶颈。 产品发展趋势1 品质方面： 宁波写字楼品质越来越高，建材、电梯配置、车位等硬件方面已成为关注要点。 全天候办公： 分户计量中央空调将成为主流，以适应宁波客户全天候办公的需求。 挑高层高： 写字楼层高基本控制在3.4－3.7米之间。 产品发展趋势2 公共部位： 公共部位的设计如大堂、梯厅重视程度越来越高。 内部配套： 会所的概念被广泛应用于写字楼设计。 物业管理： 标准越来越高，对于专业酒店式管理的需求越来越大。 宁波写字楼市场特征1 ※ 高性价比项目更受市场欢迎： 中低价位的楼盘销售可观，如鄞州区的奥丽赛大厦、名汇国际，这与宁波中小 企业数量多、对于写字楼价格敏感程度高，而对品质要求不高有关。 ※ 高档写字楼、特色写字楼市场接受度高： 如万豪中心因其特有的江景优势，加上国际品牌酒店配套及管理；北岸财富中 心以其低层独幢，又处于大剧院这样宁波唯一的充满文化氛围的楼盘；日湖琴 云借助日湖优势，以其优越的环境和低层独幢之特色，均有出色的市场表现。 ※ 准甲级写字楼销售情况并不乐观： 如金隆国际、恒隆广场，除了地段优势外，几无其他可圈可点之特色，而且正 因其地段独特，价格过高，导致市场需求量过小，去化较缓慢。 宁波写字楼市场特征2 ※ 地段差却又缺乏特色的项目去化困难： 如万特财富港、广博国际商贸中心等，虽然楼盘的配置高、品质不错，但终 因其地段差、相对于该区域定价过高等因素，去化缓慢。 ※ 销售价格： 从销售价格来看，6000~7000元/平方米是市场最能接受的价格，其去化速度 要快于同区域的住宅，名汇国际在一个月内去化76.2%也正好说明这一点。 ※ 各区域在售项目价格： 科技园区6000-6500元/平方米；江东区8000-9000元/平米；海曙区价格区 间比较大，市中心区域价格比较高，最高达到16000元/平米；鄞州区6000- 7000元/平米。 参考个案1：上东国际 项目特点： ※ 地段偏远 位于江东区百丈东路与沧海路西南处，远离宁波城市中心。 ※ 周边商务氛围尚未成形： 周边如新天地等商业项目多为新建或在建，尚未形成成熟的商务氛围。 ※ 交通具有优势： 百丈东路、沧海路等多条道路联系市中心与东部新城。 上东国际营销策略 第一步 第二步 第三步 正式销售时，通过前期积累的客户制造开盘热销局面，带动观望客户，并通过各类宣传手段塑造其“宁波真正写字楼”的专业形象，从而实现快速去化。 根据客户的需求调整产品的户型、配套，塑造项目独有性竞争优势，并大力宣传其专业物业管理团队，全力提升产品软、硬价值。 相互作用 相互作用 项目在正式销售之前通过各种手段推广东部新城板块价值，化解客户对地理位置偏远的顾虑，并通过前期运作积累意向客户，并根据客户需求对产品进行改进。 参考个案2：万特·财富港 项目特点： ※ 地段偏远 位于科技园区新晖路与杨木矸路交叉口，远离宁波城市中心。 ※ 周边具有商务氛围： 邻近国际会展中心，拥有会展商务氛围。 ※ 产品具有优势： 外墙外保温节能技术/外窗中空玻璃/商务办公楼电梯厅3.9—4.2米超宽设 计,5A级标准智能化写字楼 参考个案2：万特·财富港 去化情况：06年