宏观调控政策对房产地产市场需求的影响分析.doc

PAGE 宏观调控政策对房地产市场需求的影响 摘 要 近年来，房地产经济活动已经成为全民关注的焦点。一方面，房地产经济已经成为国民经济的支柱产业和重要的增长点；而另一方面，过高的房价又对需求市场产生了剧烈的反响。对房地产宏观调控政策和市场需求的本质进行研究，不仅仅是规范和稳定房地产行业发展的需要，也是中国经济在快速发展过程中需要解决房地产经济结构地位不平衡的需要，对中国经济长远的发展具有重要的现实意义。同时，对房地产需求市场的认识和探究，也将为政府制定宏观调控政策，建立完善的经济体系提供一定的决策依据。 本文首先回顾了中国房地产发展的历程，以及在各阶段受政策影响而表现出的特征。同时总结了房地发展的现状和当前市场需求对现状的反应。在此基础上，结合国外房地产行业发展周期中表现出的规律性，总结了中国目前房地产周期受调控政策的影响。 文中将2003年以来，政府根据房地产发展情况而发布的各项调控政策进行了阶段性研究，并总结了调控政策所运用的主要手段，以及对房地产行业的市场需求所产生的影响。同时对需要和需求的本质进行了探究，总结了需要和需求的本质对房地产行业发展的推动作用。最后，根据影响房地产发展的关键性需求，对调控政策如何稳定和制约需求进行了一定的建议。 本文较为系统的叙述了房地产发展周期的规律性、宏观调控政策的现实意义，以及下游需求市场在行业发展中所起到的关键作用，并分别提取出其中较为重要的关联性，在此基础上，对各项关键因素的相互影响并就宏观调控政策如何利用其影响稳定房地产市场的发展提出了自己的看法。 由于房地产经济的复杂性，鉴于作者在房地产行业的综合经验不足，论文中有较多的论述还有疏漏的地方，相信通过在以后的工作中的不断摸索，对房地产经济发展的看法和预测会有进一步的提高。 关键词：房地产经济 房地产周期 宏观调控政策 市场需求 1 引言 1.1 概述 2010年4月，国务院下达《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，又称国十条。在稳定房价、保障住房和加强监管等方面提出了政策性的指导意见，并且明确了提高二套房及三套房以上的首付和房贷利率的手段。以此，拉开了遏制房价过快上涨的序幕。之后，北京、上海等地迅速反应，相继出台了相应的政策。房地产市场又一次陷入窘迫的境地，各地成交量急剧下降；同时，在一定程度上，房价开始趋于平稳，并且有下降的趋势。 但在另一方面，房地产作为资金密集性行业的特性，使其在GDP的贡献上始终占据着支柱地位；同时，作为产业链的顶端行业，房地产的发展直接的影响着钢铁、建材、装修等一大批相关行业的发展，以及各行业对就业的拉动。所以，房地产行业已经成为地方经济的支柱行业和主要的经济增长点。 房地产又是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。 但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。 所以，基于房地产既属于市场经济的重要组成部分，又属于民生经济的重要组成部分，同时还是国民经济的重要组成部分这一综合特性，它对经济发展具有高度敏感性和超前性。可以说，在十年来，中国经济的高速增长是以房地产行业的高速发展为主要内容。同样，中国经济的高速增长也必然带动了房地产行业的高速发展。 然而，房地产对经济增长的不可替代性并不代表它在发展过程中具备良好的健康性和稳定性。相反，正因为国民经济增长对房地产业的依赖，使得它的发展在一定程度上出现过度增长带来的不良效应，其重点就体现在通货膨胀方面。 对此，政府在房地产发展之初就不断的采取措施，以抑制它的过度增长带来的通胀压力和可能出现的市场泡沫对经济的平稳发展带来的不良影响。从国外的经验来看，美国四十年代发生的经济大萧条和2007年出现的资贷危机已经证明了政府对自由市场适度干预和调整的必要性。但在现实中，政府所采取的政策引导和金融调整所能起到的作用并不明显，可以说，中国房地产业从无到有，从小到强的十几年来，几乎从未停止过脚步，价格也是在干预中一路飙升。这其间虽然有政策力度和政府决心不够的原因，但根本原因，仍出在市场需求方面。 所以，此次“国十条”的出台，用政策从根本上卡住了市场需求的咽喉。但这对房地产市场发展的影响究景有多大？抑制市场需求是否能成为遏制和稳定房地产市场的利器？房地产市场健康和稳定发展的根本在哪里？经济体制与市场需求对房地产市场发展的影响体现在哪里？本文将在一定程序上解释上述问题。 1.2 研究的意义和必要性 房地产在全球性的经济社会中占有重要地位，中国作为发展中国家，市场经济的体验至今仅有三十余年，其国民经济在