2011-2012年度中国房地产业分析报告.pdfVIP

bbs.jjxj.org 行 业 年 度 分 析 报 告 房地产业 （2011-2012年度） 要点提示 ★ 宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧。2011 年，我国房地产行业发展面临的宏 观经济增速回落，产业政策环境趋紧：从宏观经济形势来看，2011 年，国际金融危机的深 度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新 兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起，全球经济复苏步伐明显放缓。在此背景下，2011 年我国经济虽然仍保持在平稳较快的增长区间内，但增速同比回落1.2个百分点。从产业政 策环境来看，为进一步巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位， 2011 年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的 信号，并从金融、税收、住房保障等方面出台了一系列政策措施以确保房地产市场平稳、健 康、可持续发展。 ★ 大部分运行指标呈回落态势，调控效果日益凸显。在一系列宏观调控政策影响下， 2011 年全国房地产市场主要运行指标中，大部分呈回落态势：一是全国房地产开发投资增 速同比回落，且与固定资产投资增速的差距不断缩小，在固定资产投资中的作用逐渐弱化； 二是房地产开发企业各项资金来源增速与上年同期相比均呈回落态势，尤其是个人按揭贷款 仍呈负增长，开发企业资金压力正在加大；三是从全国商品房累计施工面积和新开工面积增 速来看，2010 年这两个指标均呈现较快的增长水平，尤其是累计新开工面积同比保持了40% 以上的增长速度。2011 年以来，受保障房全面开工的拉动，这一态势得以延续，但新开工 面积增速受2010 年基数较高因素影响表现为同比大幅回落；同期，全国商品房累计竣工面 积增速与上年同期相比呈上升态势，市场供应量有所增加。四是消费者观望气氛浓厚，全国 商品房销量同比增速持续回落；五是全国房地产市场价格正在向调控预期目标逐步发展，商 品房平均销售价格指数逐月下降，并于10 月份下降到100 以下的区间内。截至12 月末，商 品房平均销售价格指数已由年初2 月份的104.70 点下降到98.51 点，下降了6.19 点，与上 年同期相比下降了6.03 点。 ★ 房地产开发的地区结构趋于改变，但与各区域总人口占比相比仍不尽合理。从区 域分布上来看，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格较高和房地产市场竞争激烈，使 得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构自2002 年开始发 生变化，东部地区房地产开发投资所占比重逐年下降，中、西部地区房地产开发比重开始上 1 bbs.jjxj.org 升。2011 年，东部地区房地产开发投资增速低于全国平均水平 0.7 个百分点，占全国房地 产开发投资的比重由2002 年71.98%下降到57.7%；中部地区投资增速低于全国平均水平0.4 个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002 年的14.36%提升到21.4%；西部地区投资 增速高于全国平均水平4.9 个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002 年的13.66%上 升为20.9%。东、中、西部地区房地产投资结构的变化虽然向合理方向发展，但与目前三大 地区总人口比重40%、32%和28%相比仍然不尽合理。因此，从维护市场稳定可持续发展的角 度，房地产调控政策需要在保持连续性的同时更加注重差异性，根据不同地区进行细化，既 要抑制房地产市场非理性泡沫，也要避免全国由于“一刀切”而导致本来房地产发展比较落 后地区的经济发展受到拖累。 ★ 盈利能力仍然较强，但资产负债率创近 4 年以来新高。在一系列宏观调控政策影 响下，2010 年房地产行业主营业务收入和利润总额增速与上年相比纷纷下滑，且利润总额 增速下滑幅度较大，但在房价总体水平依然较高的情况下，实现利润总额增速仍高于主营业 务收入增速1.87 个百分点，说明房地产业仍具有较强的盈利能力。同期，在高速度的在建 规模扩大等因素影响下，房地产行业资产负债率同比上涨了1.06 个百分点并创下近4 年以 来新高。并且，自 2005 年以来行业资产负债率始终保持在 70%以上的高位，也说明整个行 业面临的财务风险一直较高，长期