新塘力诚凯怡湾营销策划报告.doc

“新塘力诚凯怡湾”营销策划报告 组员： 一、概述 本房地产项目位于新塘镇中心城区新塘大道与解放南路交汇处，以主推78~106平米的普通住宅、别墅，是很好的观光居所。周边有新塘广场、新塘国际贸易中心、新好景大酒店、太阳城大酒店、新塘医院、群星小学和新塘第一中学。交通便利，周边商业、就医、就学条件优越。本营销策划方案针对目标客户群体特征，考虑实际生活水平，结合新塘本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 策划对象特性分析 (一）新塘规划 新塘镇把发展房地产业，建设星级商务宾馆或度假酒店纳入了城市建 设的重点规划之中。借助新塘碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲、现代城 等房产项目与新塘国际商贸城、新塘城市广场等大型项目的发展，拉动会 议、旅游等流量经济，促进服务业为主的城市经济的发展。 据了解，根据新塘优越的地理区位条件，结合其优良的生态及景观资 源，本次规划将新塘镇的城市发展目标定为“穗东新都市，东江领跑者”， 并将新塘镇的城市性质定位为：以先进制造业、特色商务及优质房地产为 主导，依托区域交通枢纽，服务穗东及莞北的都市型新区。 （二）项目概况 力诚凯怡湾位处新塘镇中心城区新塘大道与解放87301平方米27100平方米普通住宅,别墅1.50 (6)绿化率; 42% （7）地形：从整体看是较规则、平坦的矩形形块 （四）地块资源 该项目位于新塘大道东，西临港口大道，北至新塘大道中，南面紧挨百货商场、住宅区以及学校，东到群贤路。目前该项目地的自然景观资源较少，整体呈现的一片交通繁华的嘈杂之地。其自然资源的具体表现为： (1) 周围环境景观 A 东面：群贤路、光华路 B 南面：东江北支流 C 西面：港口大道北、新塘大道东 D 北面：G107国道 综述：该项目周边缺少良好的自然景观资源，仅有新塘花园，读岗公园周边有些许绿化植物，景观资源评判几乎为零，周边绿化应该提高。 （2） 污染状况 A 工业污染：该地块周边几乎没有大型的工厂，无厂矿企业所形成的工业性污染。 B 空气污染：该项目紧邻新塘大道东、港口大道以及新塘重要的主干道，车流量大，汽车尾气排放严重，空气质量较差，并且周围建筑分布较为稀疏，空气流动较快，空气质量受影响较小。 C 噪音污染：紧靠路边且项目正前方即为十字路口，噪声影响大。 （3） 社会治安状况 本项目靠近中心镇的中心地带。虽然车流量大，但是附近区域大部分为中高档住宅小区以及餐饮休闲场所，并且紧靠增城市卫山派出所以及增城市交通大队三中队，所以治安状况良好。 （4） 卫生状况 项目地周边的总体卫生状况良好，原因有以下几点： A、项目地周边的的高档消费场所较多。 B、项目周边多为中高档住宅小区。 C、周边的道路车流量虽然繁多，但是道路等级较高，且环卫工作到位，基本没有尘土飞扬现象。 D、广州市正在创建卫生文明城市，所以城区的卫生状况良好。 （五） 周边配套设施 （1） 项目所在区域居民家庭数量及人口总数 项目地处中新镇的中心地带旁边，周边有较多的政府办公楼，如增城市卫山派出所和增城市交通大队三中队。同时，随着经济的发展，周边建立了多个中高档住宅项目，如金泽华庭、世纪广场、金泽花园、名望苑等项目，这些项目的建立，增加了该区域的人口总数，并且该小区还有建成多年的小区，周边社区环境也较为成熟。 (2)居民习惯的日常购物场所 项目地处中新镇的中心地带，距离该项目195米的地方有百事佳生鲜超市和百事佳购物广场、金泽商业广场，393米处有合群便利店，463米处有大和百货新塘店，551米的地方有卫生肉菜市场，总之，居民日常的购物、消费及其方便，基本可以满足居民的日常需求。 周边居民文体设施 该项目以北方向247米处有新塘公园，以南847米处有读岗公园及1125米处有滨江公园，周边区域存在着大量的餐饮、休闲