工程维修工作手册(修改).doc

锦绣江南物业服务中心 工程维修工作手册 工作手册 Work Instruction 制定日期：2012年01月01日 实施日期：2012年01月10日 持 有 人： 工程维修主管 文件管制状态标识处 制 订 审 查 核 准 孙红利 文件修订状态 修订申请书编号 页次 版本 修订内容摘要 无 全文 1.0 (第一版发行) 目 录 一、工程维修部职能…………………………………………………………………4 二、人员配置…………………………………………………………………………4 三、岗位职责…………………………………………………………………………8 四、管理制度…………………………………………………………………………10 五、设备设施操作规程………………………………………………………………23 六、工作流程及信息反馈渠道………………………………………………………81 七、相关表格 一、工程维修管理设备设施的管理目标 1、客户、业主求助服务合格率95%以上、满意率100%； 2、客户、业主有偿服务满意率100%； 3、重点设备完好率 99%以上； 4、设备设施维修及时率 95%； 5、设备设施维修合格率 95%以上。 二、工程维修管理思路 用好、修好、管好设备设施，提高设备的利用率，保证设备完好率99%以上，是设备管理的根本目的，这就要求我们在设备的使用、维护保养及检修等各个环节进行严格的技术管理和有效的经济管理。 所谓严格的技术管理，就是针对锦绣江南小区而设立的技术保证框架（质量保证体系），如对设备房的状态进行技术监控等，而有效的经济管理则是运用技术手段对设备的能耗物耗进行设计测定，比较优秀数据，实行优化降耗运行。如对变压器经济运行等，路灯分时段控制等。 为此我们在针对小区的物业管理的机电设备设施方面提出“一、二、三、四”的整体管理构思。即，一个品质指标（设备设施完好率99%以上）；二项保证（技术保证和经济保证）；三种手段（规范化、专业化、高效化）；四个环节（计划、实施、评定、提高）。如下图： 1、具体做法 规范化——我公司将全面导入质量体系，由标准的《机电设备类体系文件》作管理基础，一系列的《机电设备管理制度》、《机电作业指导书》、《机电手册》、《消防手册》等为范本，这些集聚多年物业管理机电类专业管理的规范文件是我们作为维修管理的指导性文件。 专业化——我公司目前拥有机械、电气、机电一体化等各类人才二十六人、中高级专业技术职称的工程师二十三人，这些专业工程技术人员大多数在公司的发展进程中组织、参与了从物业验收接管、工程改造、设备管理和维修等各个环节，特别是通过整理编辑上述一系列的机电管理文件资料，体现出我公司在机电设备管理的丰富的经验。 预防为主——机电设备管理，除了日常运行管理之外。加强设备预期性维护保养是我们进行机电设备管理的重要一环。在以往见识过的物业管理机电管理中，通常都是实行例行保养工作制，这是常规惯用模式。我们在稳固例行保养的基础上更进一步提出预防性保养，既实行设备运行的动态测试，掌握设备的运行规律，有计划的提出预防性维护方案，按方案进行预防性维护保养，真正达到“用心服务”的目的，保证了设备的完好率达到99%以上。 工程维修部职能 工程部人员配置图 班次安排：（机电设备运行班）早班： 8：00—16：00 ；中班：16：00—00：00；晚班：00：00—8：00 （水电维修班）早班：8：00—18：00；值班18：00—22：30 三、岗位职责 （一）、工程维修主管岗位职责 1）切实执行项目经理指令，认真落实岗位责任制，督导部门员工严格遵守公司各项规章制度，认真执行物业管理法规。 2）及时传达公司各种会议精神及领导指示，并组织部门员工学习、贯彻、落实。 3）针对部门员工技术状态和思想动态，编制培训计划，对员工进行职业道德物业服务意识教育和专业知识培训。 4）负责组织制订园区公共设施、楼宇、设备的管理规定，并贯彻执行，确保以上设施/设备处于安全完好状态。 5）负责指导编制设施/设备保养维修计划，并落实执行，确保按计划保养率100％，设备完好率95％以上。 6）负责物业公司接管物业项目的供配电、空调给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作，并及时按要求将有关资料、图纸归档、建档。 7）负责对园区内的工程改造、设备更新、重要维修工程的方案及进行技术审核并上报公司领导批准后，现场督导工程施工，控制工程质量、进度。 8）按照质