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融创·蓝谷地项目商业密码解读 四川领先行商业经营管理有限公司 2006年5月25日 3.2 蓝色梦工场运作策略 街区主题：影视偶像街 业态构思：能够体现影视场景的相关业态 现场包装： 以能够体现影视剧剧情的要求进行包装： 视觉：商业店面的外立面包装体现经典影视剧出现的主要的主要元素，街面景观以明星塑像、剧照，卡通造型、军械模型、街头艺术等实物造型来体现，色彩搭配也要符合主题需要。 触觉：现场增强客户的参与性和互动性，可以随时进行体验。 听觉：现场背景音乐也要配合主题进行渲染。 味觉：各个街区的餐饮店面和零食店面所销售的食品最好也能够强化相关的主题感念，为到来的目标消费群提供更完整的体验。 外景拍摄基地 COSPLAYER超级动漫卡通真人秀 明星用品拍卖会 成立红人馆 教学基地 拍摄创作 长期留念 公关推广： 3.3 马克西姆大道运作策略 通过对外籍人士远离家乡比较孤单的心理分析，充分嫁接中国的传统会馆文化，形成区别于领事馆行政机构的民间情感社团次圈层，向目标客群提供情感的归属和沟通交流的平台。 总体定位：外籍人士的同乡会馆、外国特色产品的汇聚地 形象定位：仅次于各国领事馆的外籍人士民间组织，各国公民在四川最聚集的地方，外贸原装产品最正宗、最便捷的商品商贸中心，集中体现了外国商业模式和产品的具有典型特色的真正国际商业中心。 街区定位： 拉美会馆部落 欧洲会馆部落 亚洲会馆部落 非洲会馆部落 大洋洲会馆部落 业态思路：各国同乡会、异域餐饮、各国特产专卖、化妆品、服装店、酒吧咖啡西餐（常规的业态必须是原装的外国产品） 项目运作：在整个项目的关键点位上开发公司投资装修并加盟、经营或托管2-3家高品质店面（诸如欧洲房子、星期五餐厅等等，甚至可以考虑国际性的外国品牌），待项目整体商业气氛成熟以后连同装修、房产和经营模式一起销售回款。 项目招商： 首先通过各种活动寻找到尽可能多的外籍人士，向他们宣布项目的定位思路，鼓励并扶植他们将本国的产品带到四川来开拓市场并赚取利润。 其次招商内地商家，协调同外籍人士沟通，嫁接双方资源，促成合作并且在项目处开设专业店面。 最后直接招商本地的商家，进行特色店面的租赁经营。 项目销售： 在第一轮的外籍人士沟通中，尽可能达成购买自营，形成独特的卖点； 其次在项目招商进行到一定程度以后，针对社区及周边居民开展投资说明，鼓励合作经营或直接租赁； 最后在成都市内通过大范围推广外籍人士直营店商业集中区概念，推动项目直接销售。 前期推广： 向成都市内的有一定影响力的外籍人士派发已经充值的优惠贵宾消费卡，指定在公司经营的店面消费，以此启动项目的引子。 后期促销： 同等产品品质下通过相当大的折扣优惠吸引近期的外籍人士光顾，除了同乡聚会的吸引还有比市内更多的实惠。部分商家的经营损失，开发商可以考虑予以贴补。 外籍人士的营销达到一定程度以后，针对市内的部分消费人群进行喜欢宣传引导，以外籍人士为卖点吸引到达性消费。进而完善整个项目的商业特性设计。 3.4 专业主题商业街区 主题定位： 通过对大量商业数据的分析和商家走访等市场调查，甄选出几个有潜力的业态分类，之后按照专业市场的思路进行招商运营和后期宣传管理，逐步形成成都市不可替代的特色街，吸引相关的专业人群进行到达性消费。 参考业态： 窗帘布艺、居家饰品、家庭工艺品 备选业态： 影视舞蹈用品、体育器材服装等等，具体业态选择需要详细的市场调研。 业态甄选： 行业商家数量比较适合本项目，商家太少不宜形成专业街，商家太多项目没有足够竞争力反而会培养竞争对手。 目标消费者有足够的数量并且容易锁定，后期宣传成本会比较低，否则项目成长期过长风险太大。 行业经营地段要求不太强烈，能够接受项目的地理位置。 在成都目前没有成熟的集中片区但是有集中的需求。 街区分割： 窗帘街、床上用品街、花艺饰品街、居家服饰街、生活便利街； 舞蹈服装广场、影视器材广场、舞台用品广场、婚庆用品广场。 商业招商： 首先在市场调研过程中发现行业领袖，将这些有影响力的大商家个别深度沟通征求项目意见，然后通过较大的优惠政策吸引入场，之后再开始全面招商。 经营推广： 在招商启动的同时就要针对商家的终端消费者进行同步宣传，并配合行业相关的公关活动吸引客户关注，将终端客户的反馈情况及时宣传到目标商家，以促进招商进展和项目成熟。 专业期刊为主导，大众传媒为辅助； 公关活动为主导，媒体渠道为辅助； 直邮投递为主导，人员行销为辅助； 整体宣传为主导，商家推广为辅助。 宣传方式： 项目销售：