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评估资料汇总—房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 第六节 假设开发法在房地产评估中的应用 第七节 路线价法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 第二节　房地产价格及其影响因素 第三节　收益法在房地产评估中的应用 第四节　市场法在房地产评估中的应用 第五节　成本法在房地产评估中的应用 第六节　假设开发法在房地产评估中的应用 第七节　路线价法在房地产评估中的应用 四、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 　＝土地取得费用＋开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋正常利润 五、旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1、重置成本应该是更新重置成本，包含利息、利润和税费； 2、贬值额的计算方法与第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样。 【例4.4】 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 【解答】  1.选定评估方法　　 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。  2.计算总收益　　年总收益＝50×12×900×（1－10%）＝48 6000（元）  3.计算总费用 　（1）年管理费＝486 000×3.5%＝17 010（元） 　（2）年维修费＝2 500×900×1.5%＝33 750（元） 　（3）年税金＝20×900＝18 000（元） 　（4）年保险费＝2 500×900×0.2%＝4 500（元） 　 年总费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）　　 ＝17 010＋33 750＋18 000＋4 500＝73 260（元） 　4.计算房地产净收益。 　　年房地产净收益＝年总收益－年总费用 ＝486 000－73 260＝412 740（元） 5.计算房屋净收益（1）计算年贬值额　　年贬值额＝建筑物重置全价÷使用年限 ＝（2 500×900）÷48＝46 875（元）（2）计算房屋现值。 　　房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年数　　 ＝2 500×900－46 875×4＝2 062 500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）　　房屋净收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2 062 500×8%＝165 000（元）6.计算土地净收益　　土地年净收益＝年房地产净收益－房屋年净收益 ＝412 740－165 000＝247 740（元） 7.计算土地使用权价值 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年） P＝247 740×（P/A,7%,44）＝3 358 836.15 （元）　　单价＝3 358 836.15÷500＝6 717.67（元）8.评估结果　　本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3 358 836.15元，单价为每平方米6 717.67元。 一、基本思路 　　 待估房地产 差异修正 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 待估房地产价格 类似房地产 近期交易价格 二、适用范围 （一）市场条件 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例。 （二）被评估对象 具有广泛交易性的房地产。　　 （三）市场法难以适用下列情况： 　　1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； 　　2.某些类型少见