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操作模板的设计思路 “三位一体”的押品评估管理体系 操作模板的主要特点 标准统一 符合行业规范和《指引》的基本要求 统一评估报告信息内容和报告格式（两页A4纸） 操作规范 控制输入内容的格式和范围，减少操作随意性 非输入项自动计算生成，保证公式应用正确 固定评估报告的结构和内容，确保评估报告完整、合规 应用简便 单界面、引导式操作 输入基本信息，自动生成评估报告 实用灵活 适用于大部分房地产押品类别和业务发展需要 与现有业务流程和信息系统无缝连接 可根据需要改进升级，向更高级别操作工具平滑过渡 模板适用的评估方法 市场法 收益法 按出租收益测算房地产价值 未采用经营收益估价思路 成本法 基准地价系数修正法 假设开发法 模板适用的房地产类型 居住用房 商品房住宅 普通商品房 高档公寓 经济适用房、房改房 别墅、自建房 商业办公用房 商铺（内铺、外铺） 商场（超市、购物中心） 办公用房（写字楼） 工业用房 工业厂房 仓储设施 土地使用权 住宅用地 商业用地 办公用地 工业用地 综合用地（商住） 在建工程 模板不适用的房地产类型 评估过程复杂、对评估技术水平要求较高 情况较为特殊 例如： 大型的混合业态 宾馆、酒店 加油站 模板的基本结构 1个EXCEL文件 13个表格（sheet） 目录 模板（11个sheet） 序列表 目录 目录页：查看操作模板的各单页内容 导航页：引导用户根据房地产押品类型和评估方法选择合适的操作模板 全部保护，不可修改，点击链接自动跳转 模板的基本结构 单个模板 针对一个或多个类型的房地产押品 使用两种评估方法进行估价测算 输入基本信息，生成评估报告 部分保护，部分单元格可修改 序列表 EXCEL表格选项字典 全部保护，不可修改 单个模板的结构 标题 表头信息 评估报告表 测算过程 市场法 收益法 一、评估对象的基本情况 二、评估对象的概况信息 三、使用两种方法对评估对象进行估 价测算 四、未来风险及其他要说明的因素 五、评估结论 六、评估人员 七、附件 模板的基本操作 EXCEL条件格式说明 模板的基本操作 模板评估前的准备工作 确定评估事项 评估对象 评估时点 评估方法 完成现场勘查 收集评估所需信息资料 模板评估 选择模板 确认评估报告标题 填写输入项 表头信息 评估报告表“一”至“七”各部分 评估报告 打印 签字 模板的应用要求 报告标题 表头信息 评估单位：请填写评估人员所在行及部门名称 报告编号：按照“评估单位CMS机构编码+年份+5位顺序号”的规则填写，顺序号由评估评估单位统一控制，不得重复 评估日期：《指引》要求的评估基准日 评估类型：选择“贷前评估”或“贷后重估” 评估方法、单位：不需要评估人员填写或修改 模板的应用要求 评估报告表 “一、评估对象基本情况”部分 评估对象名称、地址等产权证载信息和评估对象基本信息 产权证上明确记载的，按照产权证填写 产权证未记载的根据现场勘查或调查情况填写。 特别要注意正确填写评估对象的用途信息、权利起始时间和剩余使用年限信息。 对于土地性质为划拨的，还要填写应补缴土地处上金信息 模板的应用要求 评估报告表 “二、评估对象概况描述”部分 主要描述评估对象的“实物状况”、“权益状况”、“区位状况”、“市场背景”等四部分情况 根据现场勘查或调查情况填写 “三、使用两种方法对评估对象进行估价测算”部分 根据选用模板的不同、评估方法的不同，填写不同的项目，由模板自动计算估价测算结果。 评估价值由两种方法分别计算的评估价格加权平均后获得。两种方法的估价权重分配，由评估人员在30%-70%之间的范围内确定。 模板的应用要求 评估报告表 “四、未来风险及其他要说明的因素”部分 填写评估所涉及的未来风险因素，以及模板其他部分未涉及但需要说明的情况 “五、评估结论”部分 根据估价测算结果，结合未来风险因素及有关情况，综合确定评估对象的评估价值，填写评估结论 “六、评估人员”部分 填写评估人员、审核人员的名称、日期 空白处供打印后签字 “七、附件”部分 填写评估报告所需的必要附件 评估方法概述 评估方法选用 在评估一宗房地产的价值时，当理论上可以同时采用多种评估方法进行评估的，应同时采用多种评估方法进行评估，不得随意排除可以采用的评估方法。如果确因客观条件不能采用某种方法的，必须在评估报告中充分说明不采用的理由 市场法估价测算 比较因素（1） 市场法估价测算 比较因素（2） 市场法估价测算 可比实例选择限制 交易情况必须是正常交易 模板中将“交易状况”这一比较因素都固定设置为“正常”，不再考虑对非正常交易情况的修正 对交易价格的比较因素修正幅度不能超过±30% 否则该实例的比准价格将显示为红色 比较因素条件说明