张家港市东方银座项目运营策略报告.ppt

项目定位 项目业态定位 根据本案周边环境条件、体量规模及项目建筑类型特点，本案项目总定位方向： 项目定位 功能定位方案一： 餐饮、娱乐、休闲与办公。 总定位描述 集餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的 多功能高档餐娱中心 项目定位 业态业种定位： 根据建筑层数与体量，本案业态规划为： 1-2层：大型餐饮； 1层大厅集中餐饮，2层为包间 3层：咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 4层：娱乐KTV、SNOOK、酒吧等； 5层：美容美体、健身中心、部分办公。 项目定位 客户定位 消费群体： 商务宴请/朋友宴会/喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐 项目定位 客户定位 租买客户： 大型连锁餐饮店—租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买 KTV/酒吧/娱乐业业主—租或买 投资客户—买 项目定位 功能定位方案二： 主题餐饮会客中心 总定位描述 港城首席主题美食中心 项目定位 业态业种定位： 根据建筑层数与体量，本案业态规划为： 1-3层：大型中高档中餐； 1层大厅集中餐饮，2层分为多功能大包房，3层为私密会客中小包间 4层：高档咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 5层：量贩KTV； 项目定位 客户定位 消费群体： 商务宴请/朋友小聚/婚宴喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐 项目定位 客户定位 租买客户： 大型中餐连锁餐饮店—租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买 KTV娱乐业业主—租或买 投资客户—买 租售模式 租售模式分类： 1.按租售面积来分： 整租整售：一个单位整体出租或出售； 整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。 2.按租售次序来分 先租后售：先将物业出租个商家，带租约销售； 先售后租：先承诺返租销售给业主，再招商招租。 租售模式 本案租售模式 根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单位可采取不同的租售方式： 1-2层 大型餐饮 整体出租或出售 3层 咖啡/茶西餐厅 分割出售产权 4层 娱乐KTV/酒吧 分割出售产权 5层 美容中心/办公 出租，自己保留。 租售模式 本案租售模式 以上租售模式组合，最终可销售面积约5200平方米，其中3/4层产权出售面积约2600平方米。 从租售顺序来看，原则上本案采取先找商家再找买家的先租后售方式，尽量把招商/招租工作提前，这样能最大程度的满足商家要求。 如果1-2层大餐饮商家采取租的方式，则再签租约后再将产权出售给投资者。 租售模式 本案租售模式 地下停车场处理方式： 方式一：自己保留，不出售。 后期自己出租车位/收取停车费来回收投资 方式二：出售经营权或使用权。 让大餐饮或其他商家买断使用权，以供他们自用和收停 车费用。 经营管理 不同的运营模式，决定不同的营销推广策略。 多功能餐娱中心：需要的营销力度比较大，而且需要尽早介入，带动招商和销售； 主题餐饮中心：前期主要要进行针对性的招商，营销推广工作在大客户确定意向入驻后在推广，而且不需要大力度，推广的目的，在于带动其他小商户和投资者入市； 不同的定位，推广方向和思路也有差异。 多功能餐娱中心： 城市会客中心 东方银座，美食娱乐城 港城一战式，餐饮/休闲/娱乐中心 请客，我就去东方银座 有品位，更有面子 想吃就吃，想玩就玩 美食节举办； 卡拉OK大赛； 啤酒节举办； 市民最爱去的消费地评选等 定向招商； 充分互动； 全力支持； 经营成功！ 思路策略 广告推广 广告推广 主题餐饮中心： 张家港的大厨房 东方银座，美味新天地 吃在港城，吃在东方银座 网络天下美味 请客吃饭，去东方银座 吃品位，吃健康，吃未来