长泰大厦可行性研究报告.doc

永州市长泰房地产开发有限公司 苹果·印象商住楼项目 可行性研究报告 长沙瀚邦项目管理咨询有限公司 二0一二年九月 目 录 目 录 1 第一章 建设单位及项目概况 1 1.1 项目概况 1 1.2 建设单位概况 1 1.3 项目建设规模和内容 1 1.4 项目投资与筹资 2 1.5 项目工期 2 1.6 主要经济技术指标 2 1.9 可行性研究的依据 5 1.10 研究结论与建议 5 第二章 城市概况及建设条件 7 2.1 城市概况 7 2.2 项目选址 8 2.3 建设条件 9 2.4 土地利用合理性分析 11 2.5 征地、拆迁及移民安置 11 2.6 生产、生活物资供应条件 11 第三章 资源开发及综合利用分析 13 3.1 资源开发方案 13 3.2 项目建设的有利条件 13 第四章 节能方案分析 14 4.1 节能概况 14 4.2 用能标准和节能规范 14 4.3 电气节能 15 4.4 节水措施 16 第五章 环境和生态影响分析 17 5.1 环境和生态环境现状 17 5.2 生态环境影响分析 17 5.3 生态环境保护措施 18 5.4 使用期间生态环境保护措施 20 第六章 经济影响分析 21 6.1 经济费用效益分析 21 6.2 财务评价 24 6.3 行业分析 25 6.4 区域经济影响分析 26 第七章 社会影响分析 27 7.1 社会影响效果分析 27 7.2 社会适应性分析 27 7.3 社会风险及对策分析 28 第八章 工程实施进度安排 30 第九章 结论 31 附件： 1． 企业法人营业执照 2． 中华人民共和国组织机构代码证 3． 税务登记证 4． 关于永州市畜牧水产局用地规划条件的函 第一章 建设单位及项目概况 1.1 项目概况 项目名称：苹果·印象商住楼项目 项目建设地点：永州市冷水滩区凤凰路与荷花路交叉口东南角 项目承建单位：永州市长泰房地产开发有限公司 法定代表人：艾白娥 可研单位：长沙瀚邦项目管理咨询有限公司 永州市长泰房地产开发有限公司开发的长泰大厦位于永州市冷水滩区凤凰路与荷花路交叉口东南角（市畜牧水产局用地），地理位置非常优越。于2011年通过土地挂牌取得（永土网告字【2011】16号），竞得的标的土地面积1604.6平方米，成交价格为700万元人民币。 1.2 建设单位概况 本项目由永州市长泰房地产开发有限公司开发。公司成立于2012年5月18日，法定代表人艾白娥，注册资本为肆佰万元整。公司地址位于永州市冷水滩区凤凰园路（市畜牧水产局旁）。 公司的经营范围：房地产开发、经营；房屋租赁；水电安装、建材销售。 1.3 项目建设规模和内容 长泰大厦商住楼项目项目总投资1750万元人民币，总用地面积：1604.6平方米，建筑基地面积：1136平方米，总建筑面积：9088平方米。其中：住宅建筑面积：7952平方米，商业建筑面积1136平方米，建筑密度：70.8%，容积率：5.66，绿地率：10%，总户数：63户。 1.4 项目投资与筹资 建设总投资1750万元（具体详见6.1.2建设工程投资估算表）；资金来源：企业自筹。 1.5 项目工期 工程建设总工期12个月，即2012年11月至2013年11月。 1.6 主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见下表： 主要经济技术指标表 序号 名称 单位 数量 备注 1 总用地面积 ㎡ 1604.6 2 建筑基地面积 ㎡ 1136 3 总建筑面积 ㎡ 9088 其 中 商业面积 ㎡ 1136 住宅面积 ㎡ 7952 4 户总数 户 63 5 容积率 5.66 6 建筑密度 % 70.8 7 绿化率 % 10 1.7 项目建设背景 近些年来，永州市城市取得了飞速发展，随着城市建设步伐的进一步加快，为促进永州经济持续、快速发展，妥善处理居民住房问题，已成为城市建设工作的重点。 随着市场经济体制的逐步完善和健全，商品和人口的流动更加频繁，人居环境空前高涨。联城发展势在并行，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。该项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。因此，本项目的实施是必要的。 1.8项目规划技术方案 长泰大厦商住楼项目的总平面规划设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、功能明确的人居空间，围绕大厦四周设置绿化小道，为居民提