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设计说明 一．设计依据 1．《潍坊市南下河区域分区规划》（缺） 2．《潍坊市南下河区域控制性详细规划》（缺） 3．1：1500地形图及基础资料 4．策划报告书 5．国家及当地有关规范，法规。 二．资源调查与分析 1．区位特征 潍坊2．自然资源 南下河商业中心规划用地为城市滨水区，西侧为潍坊市主要河道白浪河岸线，南北长约400米，沿岸规划为沿河城市开放绿地。“水”的主题式开发将构成该区域城市开发的重要支撑（图-3）。结合南下河商业中心的规划，充分开展针对城市水道，水体的综合整治，保护利用好城市水资源，将可持续发展的观念贯彻到设计细节，使这一滨水区域成为城市经营的品牌。 3．文化资源 潍坊是一座历史文化名城人才荟萃，英杰辈出潍坊是举世闻名的世界风筝都一年一度的潍坊国际风筝会大大提高了潍坊的知名度，三．设计目标——高层次，高品质，开放的城市商业发展计划 1．高层次的城市商业发展定位 将单一的商业地产开发融入到区域经济发展的框架中，在区域层面促进全面的有购买力支撑的商业繁荣，提升竞争力，加强对本地居民及区域经济的贡献，使该区域通过旧城改造和振兴商业成为城市经济的一个增长极。为此，将争取在城市设计的高度，制定城市和商业空间发展规划，旨在以此在政策法规层面保证计划的贯彻执行。 2．高品质的城市中心区商业空间规划 建立有鲜明特色的新型商业文化中心，提升城市品质，创造商业价值。从当前以单纯功能分区为指导的城市中心区规划所暴露的问题看，单一性的商业设施的再开发，使远距离通勤人口增多，造成城市交通拥挤，商业区夜间人口剧减，而日间是住宅区成为“空城”，对商家和居民都不尽安全。因此，城市中心商业区的综合开发将不仅体现在零售商业与文化，娱乐，商务办公等设施的共同开发上，也体现在保持商业区再开发的居住机能上。为此我们引入“二十四小时混合使用中心”（24 hours mixed-use center）概念，旨在通过合理的业态布局和多功能建筑空间的组合，鼓励与促进建筑与城市空间的全时段使用，在这一具有商业传统的历史街区，创造“不夜城”的城市形象，增强城市地产开发的收益，提升城市活力。 3．开放的城市商业发展平台 架构多方参与的，开放的城市商业发展平台。鼓励地方政府，开发商，消费社群，本地居民的参与，回应具有特殊需求与问题的群体，争取广泛的社会支持和资金支持，确立大范围投入，大范围受益的原则，使之符合可持续发展的社会进步框架。同时，开放的架构的能保证通过及时的用后评估对政策做出相应调整，从而使相关的政策更具时效性和灵活性。 四．规划设计策略框架 1．保证城市商业区的可持续发展 在资源分析的基础上，基于对急速消耗的自然资源和可持续发展的深刻理解，设计中尽可能利用现有的城市资源，关注城市生态环境，关注伴随日益增长的对生活质量的追求和对生活方式的选择而带来的社会转型，在规划及建筑设计中保证可持续发展的设计原则得以贯彻。允许分期开发，但需确保本地区各地块进行开发时整体的城市设计目标与构思依然可被维持与执行。 2．空间环境设计——城市空间的整合 通过城市体型空间的控制，对城市空间环境进行整合。即通过商业空间开发带动对城市旧区失落空间，边缘空间的整治，克服城市衰老地区的体型环境，吸引新的居民，加强地区活力，吸引外来者。通过城市环境的改善和城市空间品质的提升，推动城市经济振兴。 3．城市交通与开放空间治理 在商业中心交通系统基础上，以公共交通，人行和自行车为优先，整合城市交通系统，并结合城市开放空间的设置，以期达到高质量的城市发展结果和安全高效的商业交通流线，寻求该地区在经济、物质环境，社会及自然环境的持续改善。 4．政策规划与合作机制 用全面及融会的观点与行动为导向，将单纯的空间设计及城市区域规划拓展到政策规划领域。通过空间总体规划为前提的区域发展政策，带动广泛的合作伙伴关系的建立，并包括所有关键的利益团体，明确私人，公共和社区在城市商业再开发中的角色关系，从而确立合作各方积极的态度，而非仅维持公众、政府机构与商业投资的分立，进而保证合作伙伴关系各方的共赢。其中，私营投资开发机构为主导，承担项目操作与具体执行。地方政府在城市环境中发挥战略性角色的作用，保证规划与设计在政策层面的权威性。社区作为基本社会单元，被纳入策略框架，为项目运作提供中介式支持，反映个人和特殊弱势群体的需求，担负更多对项目社会效益的监控和评估工作。在此合作机制之上，建立多种投资方式，引入新的财政手段，吸引机构投资者加入供租售的私人投资商业地产领域。 五．商业中心规划体系设计 土地使用 目标：控制本地区各开发地块上的主要使用功能和开发强度，保证城市开放空间和道路交通建设用地。 准则：严格执行地块容积率指标，根据确立的开发强度进行规划建设。 充分考虑商业，餐饮，购物，文化娱乐等，同时安排办公，居住及相关配套