某地产公司鸿基大厦房地产项目策划书.docVIP

鸿基大厦项目策划书—项目概况 项目概述 东营市鸿基置业有限公司是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体的房地产开发公司，公司拥有雄厚的实力和丰富的开发、管理经验，同时拥有良好的信誉。 鸿基大厦是东营市鸿基置业有限公司2003年开发的重点项目。大厦位于东西城对接的中枢地带，南临黄河路，与即将开工的600万平方米的耿井小区(胜利油田经济适用房区)隔路相望，东临东区六路，与已开工建设的东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠，是107、101、103、121、111、111（A）、132等多路公交车的停靠站点，优越的地理位置使其极具升值潜力。 本项目总投资6800万元，建筑面积44000平方米，绿化率达42%，已于2003年4月1日全面开工，大厦一至三层为沿黄河路连体商铺，共120户，面积150-400平方米，框架结构，现浇楼板；商铺中央为大型五金建材专业商场，商场上空为透明采光顶；四、五层为精品写字间，面积30-200平方米，设有四部直达电梯。大厦建成后将成为东营市规模最大，配套服务最完善的五金建材专业市场，它将代替老商河路商业街的功能，成为东营市又一最具投资潜力的新商业区。 鸿基大厦项目策划书—项目概况 销售策略 销售准备 楼花销售还是现房售楼 1、卖楼花的四大好处 （1）缓解资金压力。因为任何发展商都会有一定的资金压力，同时资金周转速度是衡量企业管理能力的重要标志，所以发展商自然会在政策允许的情况下，即使开盘，迅速回笼资金。特别是一些分期开发的大项目，比如深圳南山的蔚蓝海岸，一个50万平方米的项目，绝对不可能现场售楼，要缩短战线，必须尽快提早销售。楼盘销售尽快拿到预售许可证深圳那争得条件是30%的工程款投入，内地的情况各不相同。有的松一些，有的紧一些。 （2）楼盘销售是楼盘节奏有张有弛。楼盘都有一个销售周期，卖楼花无疑是使销售周期相对的延长，这样销售过程就会显得较为充裕，与市场的切合面也会向对方大，延长了对消费者“循循善诱”的时间。深圳金地海景花园在销售中，曾做过一个广告宣传计划，其原则是广告量必须控制接待消费者的数量来客，不能太多，也不能太少，这样销售才能在有节制有秩序的情况下，“细雨润无声”的进行。其道理就是要放宽销售时间，放宽与消费者的接触面。 （3）楼花销售可以及时进行信息反馈。地产销售是一种行动哲学，必须在销售过程中进行价格发现，功能发现，客户发现。只有提前进行市场调查，才能做好市场反馈，以及时进行价格调整和户型调整。 2、现场销售的四大好处 （1）蒙着盖头有神秘感。一个项目的建筑周期一般为1—2年左右，这段时间，人们只看到工地和建筑，却不知道他的户型、结构、功能、环境和外观，楼盘成了一个蒙在盖头里的“新娘”，楼盘外装修一搞掂，活脱脱的展现风采，给人一种耳目一新的感觉，当然会很诱人。 （2）现楼销售能出奇制胜。本地发展商中新手较多，以东营为例，新开楼盘的发展商40%都是新面孔，“大姑娘坐轿——头一回”，没有企业品牌。因此，常规的楼花销售可能难以马上形成忠诚度和满意度，可能“出师不利”。而楼盘销售第一炮能否打向聚集人气是非常关键的。现楼销售可能一开始就达到火爆的效果。 （3）现楼销售可以树立发展商形象。发展商实在，有实力，货真价实，值得信任。发展商的品牌可能因为“突如其来”的楼盘，而突如其来的建立。 （4）现楼销售真实感人。由于你看到实实在在的房子，虽不浪漫，但很亲切，广告宣传的费用也相对减少，一切都用事实说话，当然会让客户迅速落定。 3、上市时机的二元论 我们从两个方面分析了楼盘的上市时机。我们这样分析问题是有些机械静止和孤立的。实际上，上市时机的问题远不止楼花销售和现房销售，而是一个如何入市的问题，即在什么季节，什么样的工程形象和什么样的市场条件下开盘的问题。但本文既然选择了两个楼花和现楼两个对立的问题，那么我们也就在这种思路下希图找一个规律。 有关专家认为，对于资金压力太大的楼盘，只能被动进行楼花销售，以便回笼资金；对于新入行的发展商或者楼盘市场定位是外销的，应该尽量筹措资金，争取现房售楼；对于定位特别有新创意的楼盘，需要进行楼花销售。早上市有创意优先权，相当于为创意注册，又让楼盘给社会一个认识过程，地产有时候像煲汤一样，需要慢火细煲的。 上市时机，什么楼盘说什么话；什么发展商说什么话；什么市场说什么话。是不能一概而论的。但有一点是可以定论的：要掌握市场走势，要与市场准确“约会”。 如何控制好上市节奏 楼盘上市为什么要进行节奏控制？这是我们的市场竞争环境所决定的。众多楼盘尤其是同一片区同类型的同规模的项目一起上市，难免会出现碰撞，甚至连广告版面也发生哄抢。进行上市节奏的控制，其目的在于楼盘之间能有某种默锲，大家互相“谦让”，有效回避可能造成下面冲突的