2010年5月平顶山市常绿九天庄园二期项目定位及营销策划报告.pdfVIP

坚持不懈 直到成功 传奇再续 领袖型项目价值发现与突破之旅… 常绿九天庄园二期项目定位及营销策划报告 泰赢咨询.2010.05.18 汇报之前 BEFORE OUR PRESENTATION 汇报之前 项目战略意义 这一切，要从九天庄园说起…… 集团还未真正进入房地产领域时，一举拿下新城区地价高昂的地块； 常绿人通力合作，上下一心，图纸未出率先挖土开工，创当年建设速度之最，这其中，流淌着无数常绿人心 血和汗水，也为今天有口皆碑的“常绿速度＂奠基； 九天庄园屡获殊荣，常绿品牌深入人心，集团发展步入快车道！ 九天庄园代表常绿性格，是常绿人价值的精神堡垒。 保留地块不仅驻留着常绿人对该片土地的眷恋、价值的预期，更多的是常绿精神的凝结和回味！ 2010，刘董高瞻远瞩实施走出去战略，开始省域化运作，南阳、许昌、漯河、洛阳、郑州…… 延续九天传奇、释放常绿精神、快速回款逆市扩张 延续九天传奇、释放常绿精神、快速回款逆市扩张 汇报之前 明确销售目标与任务 在项目预期价格远高于市场正常价格的情况下, 2010年7月~2011年6月要一年销售周期内，全部售罄。 其中，2010年12月31日前，售50%。 对应预期目标，项目采取了高开高走的营销模式， 价格、销售周期无疑是挑战市场的 在市场接受度有限的情况下，价格和销售速度成反比， 如何保证目标的实现？ 关于九鼎 泰赢的四个思考 思考一）战略意义——实现利润不仅仅是本案的要求，更重要的是快速回款、支持公司拿地扩张，并 通过土地储备后土地升值和后续开发带来利益滚动。 思考二）市场导向——遏制投资和投机的宏观政策推出后，导致一线城市观望情绪加重、成交量下滑， 而本轮政策重点是行政主导的影响，尤其是各地政府政策细则的实施，但对于平顶山此类四线及以下城 市来说，对其影响重点是金融政策、人心威慑，而本案面对的将是两次以上置业者，信贷政策、外界市 场对客户的心理波及会导致观望加重，此时我们能做的就是提高性价比和差异化产品、营销。 思考三）营销模式——而根据市场规律，在市场出现大的调整时，通常出现量、价齐跌的局面，而随着 市场的好转会出现价格、销量的上升，因此，本案的价格走势也将采用抛物线结构价格走势——市场低 谷时平价出货保证资金回笼、市场回暖时高价获利。营销策略上，高端项目重在制造共鸣、增强客户体 验去超越其心理预期、体验营销上，因此后期营销中将重打客户心理和专项渠道营销，而在现场将狠 抓感官体验——销售中心的氛围营造。 思考四)精准销售——在目前的市场环境里，短时间内要求较大量的客户积累，达到预期销售目标。对于 本来来访量就很少的新城区项目，就必须通过改变以往粗放式的销售模式，采用精准化销售模式，完 善销售体系和流程，加强案场管理，组建高水平营销队伍，提高置业顾问杀客能力来实现。 目录 Contents PART 1——认识市场格局 PART 2——项目定位体系 PART 3——制定营销战略 PART 4——案场服务体系 PART1——认识市场格局 （一）市场容量——09年供应量及去化情况分析 （二）区域现状——区域内竞争分析 （三）政策影响——新政对平顶山市场的影响预判 认识市场格局 市场容量 08年经济危机导致开发商投资热度受限，造成09年市场回暖时上半年无房可 卖，随着市场趋热，开发商信心倍增，三季度以后供应加大。 供应面积：全年城区新建商品房上市面积34.34 万平方米，其中：商品住房上市27.31万平方