2012奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P.ppt

项目 写字楼产品标准 大堂 8米以上挑高 500㎡以上面积 外部阶梯或扶梯入户 高档品牌旋转门石材或其他体现品质建材精装修 高档金属水牌 大尺寸液晶播放屏 中心园林景观视觉焦点景观 前台接待台 大面积客户洽谈区（品牌咖啡厅） 标准层 标准层面积2000㎡左右 层高4米以上 净高不小于3米 过道宽度至少2米 铺设网络地板 楼板承重250KG/㎡以上 外立面 玻璃幕墙、干挂石材混合外立面 电梯 面积配比5000㎡/个 进口或合资品牌 2.5米高以上轿箱 等待时间30秒内 低区梯速1.75-2.5米/S 高区梯速3-6米/S 轿箱内部装修以石材、拉丝雕花不锈钢为主 公共区域 大堂、电梯厅、洗手间达到星级酒店装修标准 空调系统 中央空调系统 国际品牌 分层式冷水及新风系统 24小时提供 新风量20立方米/小时/人 产品定位 项目 写字楼产品标准 通信系统 数字光纤通信系统接入 提供综合布线系统 中央数据系统 车位 按照千人标准设置地上和地下停车场 卫生间 每层设置2组卫生间 每个卫生间使用面积15㎡以上 蹲位在4个以上洁具采用国际品牌 高档瓷砖装修 园林景观 大堂和标准层均有园林视觉焦点 环保 绿化 人性化设计 电力 拥有自备发电机 双路供电，平均电力70VA/㎡以上 物业管理 国际物业管理公司 24小时保安 可24小时运营 节假日限制进入先进的安保安防系统 配套服务 员工餐厅（承包给专业餐饮公司） 商务休闲健身会所 咖啡厅 银行 小型超市 其他有偿服务 产品定位 * 产品定位 第一问：虽区域内供应有限，但奥体文化商务园本身将有持续的后续供应，旁边开元国际竞品总体量是该项目4倍，世界级建筑大师――美国SOM事务所设计，楼板价不足2万/平米，且目前已初具工程形象，差异化竞争如何实现，产品价值如何拔升（凭什么比人家卖的贵）？ 除常规的地下配建商务健身俱乐部及员工食堂外，从客户使用便利性和空间感出发，建议做全钢结构无柱办公产品，从产品核心价值入手区隔、脱离周边常规项目，为售价给出有力支撑。 放弃类似空中四合院、空中会馆等产品以立面形象进行差异化的主要原因： 1）顶层约8000－10000的空中连廊占比过大，作为辅助配套对总销金额损失严重，售价无法与顶层办公同日而语； 2）若排布在2层则相当于商业上楼，产品价值相对与办公也将有所折损，且2层裙楼商业配套与办公体量不相配合，不仅容易造成业态过剩，更有违顶级办公产品的纯粹性。 * 产品定位 第二问：如此规模庞大的奥体文化商务园，如何让我们的楼座脱颖而出？若以无柱办公解决了里子问题，那么用什么来为面子添光增色？ 奥运核心区南大门从两个红彤彤的镂空大门柱开始，从红色鸟巢，到蓝色水立方，一路璀璨。而近在咫尺的10号线沿途虽公园、景观遍布，路宽车多，但一到夜晚还是漆黑一片，鲜明地标空缺。建议以大幅宽窗从内部营造取景框效果，同时每层窗下以企业霓虹点亮夜晚，裙楼上方安置LED大型液晶显示屏，一层大堂门外装饰条也可镌刻整层知名企业logo，将整个办公区变成一个昭示阵地。 企业霓虹广告位（外） 取景框效果宽窗（内） LED大屏广告 * 产品定位 专属电梯：对于企业总裁来说，排队等电梯、领着客户挤电梯等问题不仅仅影响自身企业的形象，也对企业创造财富价值产生一定的影响。总裁专属电梯的设置，不仅仅是总裁尊崇权利的一种象征和保障，同时对于提高商务办公效率。 总裁办公室：室内预留卫生间及淋浴间条件。 专属花园：总裁办公区内设置休闲花园空间。 高管的终极需求——满足企业高管对于使用功能及形象上的心理需求。 * 产品定位 总裁会客厅——会员制企业家俱乐部 为企业高管提供个人及企业的商务往来平台，采用企业会员制，内部设置高级餐饮、红酒雪茄吧、咖啡厅、私属会客厅等，同时内部设置企业宣传空间。 * 产品定位 员工休闲功能区： 消除疲劳、调整状态（亚健康状态） 室内园林+健身器械 咖啡简餐下午茶+休憩 午睡休息间+康体服务 目前区域甲级写字楼租金水平在13元/㎡.天，假设投资回收期在10年左右，租金回报率10%，则时点售价应在47450元/㎡上下。 考虑租金增幅水平，按照10%的季度增长幅度（预期年度甲级增幅在30%左右），则预期售价可以达到50000-60000元/㎡。 投资回收期 租金回报率 预期租金 预期租金增幅 预期价格 第一季度 10年 10% 13元/㎡.天 入市水平 47450元/㎡ 第二季度 10年 10% 14.3元/㎡.天 10% 52195元/㎡ 第三季度 10年 10% 15.6元/㎡.天 20% 56940元/㎡ 第四季度 10年 10% 16.9元/㎡.天 30% 61685元/㎡ 价格定位 租金回报率反推