星彦大厦地产项目可行性研究报告.docVIP

目录 一、建设单位基本情况 二、项目提出的背景和依据 三、建设规模及市场预测和确定的依据 四、建设标准 五、土地、用水、用电、运输等协助配套资料的需求量及来 六、项目设计方案及配套工程 七、环境影响和环境保护 八、投资概算及资金筹措方式 九、建设工期及实施建设 十、经济效益及社会效益评价 十一、其他应着重说明情况 十二、综合评价结论 建设单位基本情况 随着深圳市城市规模的扩大，城市中心区西移，罗湖区由于人口密度大，交通拥挤，城市面貌破旧，不能满足城市发展的需要，中心区的建设，吸引了大批企业进驻福田区，对该区域写字楼需求大增。 “星彦大厦”项目距离中心区近，是中心区的辐射区，所在地的车公庙工业区调整为车公庙综合区，“泰然工业区”也更改为“泰然工贸区”，由纯粹的工业区变为工业和贸易并举的区域， 更是加速了区域单位的进驻，加大对写字楼的需求。 “星彦大厦”项目位于深南大道南面，周围有众多的写字楼，如创展中心、大庆大厦、世贸中心、广州大厦等，都取得了良好的业绩，已产生了写字楼的聚集效应。 随着片区内天安数码城和泰然工贸园向高科技产业园区和新型工贸创业园的转型，片区的投资环境和配套设施逐渐改善，西部办公组团逐渐形成，片区地位激升，吸引了大批企业，市场需求猛增。片区创展中心、苍松大厦、劲松大厦、大庆大厦都取得了良好的业绩。 3、目标客户定位 3-01 中小型高科技企业、新经济类型产业公司和本地新生实力公司，从事IT、证券、电子、贸易、法律、会计、广告、设计、装修等行业。 客户分析：看好新中心区的发展前景和片区高新科技产业园区的创业氛围，中意周围开阔的视野和便利的交通条件，具有强烈的创业意识，需要一定档次的展示空间以提升公司形象。但资金运作空间有限，希望购买高素质、平价位的办公物业满足需求。 3-03 投资人士 具有一定的宽裕资金，自身创业能力有限，寻求投资点，看好片区发展前景，投资物业，以期获得较高的回报。 五、土地、用水、用电、运输等 协助配套资料的需求量及来 1、项目用地 项目已取得了规划建设用地许可证，基本完成三通一平，可以进场施工。 2 、项目用地的周边环境 车公庙片区原先是工业区，工业厂房多，基础设施条件好，近几年，向综合区转变，建立了一批写字楼 ，商业、生活配套设施不全。 3、项目开发条件 3-01熟地，可以直接进场施工； 3-02地盘总面积不大不利于施工管理； 3-03周边市政配套完善，驳接方便。 4 项目区域公建配套情况 4-01对外交通 北临深南大道，东靠泰然九路，规划中的地铁从深南大道通过，交通非常方便。101、105、113、301、310、312、364、365、370、204、209、222、223、228、213 4-02教育设施 小 学：竹园小学，26个班级 中 学：深南中学，30个班级 4-03商业配套 金融：农业银行，120平方米；广东发展银行，100平方米；建设银行200平方米。 邮局：皇冠邮局，30平方米 其他：深南市场（肉菜、服装和小百货）约100个铺位 4-04医疗卫生 医院：香蜜湖医院 4-05其他配套 运动场所：泰然4路2个篮球场和天安高尔夫俱乐部 公园：天安休憩园 5、 地块优势 5-01周边集中了较多的高档写字楼，形成片区商务中心； 5-02地理位置较好，距离中心区近； 5-03紧邻深南大道，靠近滨海大道、福田汽车客运站，出行关内、关外都能尽享便捷。 5-04位于街角地，两面临街，提升物业价值。 5-05北临深南大道，东临泰然九路，具有商业价值，且四周没有中高档的商铺，对商铺销售有利。 6 、地块劣势 6-01片区暂时还保留着工业区形象，主要人群为蓝领阶层比较乱； 6-02生产、交通噪音大； 6-03周围排水设施差，小店铺和民房垃圾处理不清爽，空气中弥漫着不良气味； 6-04生活配套不足； 6-05位于交通干道边，吵闹； 6-06自然环境较差，缺少绿化； 6-07项目用地规模小，不利于内部施工组织安排。 7、自然条件 项目建设用地为已开发好的熟地，不需拆迁。本地区处于南海之滨，属南副热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量丰沛，气候宜人。深圳市年平均气温22.3摄氏度，四季鲜花盛开。若以气候寒暖为具体指标，深圳的四季，春季有76天，夏季有185天，秋季有80天，冬季只有24天。深圳市太阳辐射量丰富，年太阳辐射量为5225兆焦耳/平方米，年日照百分率达47%。年平均降水量为1925毫米，全年雨量有85%出现在4~9月（汛期），年平均风速为2.7米/秒，年主导风向为东南、东风。深圳市绿化率高，规划好，空气污染状况少，在全国最适合居住的城市中位列榜首，称为“花园城市”。 8 、市政条件 项目市政条件较好，所需的上水、雨水、污水、供电、供气、通讯等市政条件基本具备，可满