物业管理概论第12章.pptVIP

（六）工业区消防管理 1.工业区消防管理的目的和方针 消防管理的基本目的，是防止工业区发生火灾，最大限度地减少损失，为工业区业主单位、职工、住户的工作、生活提供安全保证，增强他们的安全感，保护其生命财产的安全。 消防管理的方针是“预防为主，防消结合”，要求消防工作在思想上要把预防火灾放在首位，从人力、物力、财力、技术等方面做好灭火的预防，确保物业的安全使用。 2.工业区消防管理的内容 (1)定期训练专职消防员，建设高素质的消防队伍。 (2)制定并完善消防制度。 (3)管理和维护好消防设备和器材。 (4)定期进行消防安全检查和消防演习。 (5)保持消防通道畅通无阻，一旦发生火警，能及时疏散人群。 (6)制定紧急情况下的应急措施方案。 (7)及时处置消防安全事故。 （七） 工业区车辆管理 1.车辆管理工作的内容 (1)建设合适的停车场、棚、库房。 (2)配置相应的监控、防盗设施。 (3)建立健全车辆管理制度。 (4)检查、放行进出门卫的车辆。 (5)保证车辆在工业区内的正常行驶和停放。 2.停车场地的建设要求 (1)停车场地位置规划。物业服务企业对停车场地位置的规划，既要尽可能地利用已有停车场地，又必须考虑实际需要，大胆创新，因地制宜地规划设计出既能与工业区相协调，又符合实际需要的停车场地。 (2)停车场(棚、库)内要求有不同的空间，适合不同车辆。停车场(棚、库)要保证车辆畅通无阻，其内部要设置清楚而又足够的指示信号灯、指示标语，有充足的消防设备；停车场(棚、库)的车位布置，要按车型、规格分别布置，防止各类车型的车辆混杂存放。 （八）工业区物业管理服务 工业物业管理的服务，主要是做好各项保障工作，如材料、物资、设备、工具的供应保障；工作生活设施及工作条件的保障；自然环境和社会文化环境的保障等。工业物业管理服务是物业服务企业的一个利润增长点，做好这方面工作对拓宽物业服务企业经营渠道具有重要意义。 思考题 1.什么是物业经营管理？其常规性工作的主要内容有哪些？ 2.写字楼物业的主要特点有哪些？ 3.写字楼物业管理的特点与内容是什么？ 4.阐述零售商业物业管理的内容。 5.简述写字楼租赁管理与零售商业物业租赁管理的主要内容。 6.简述工业物业管理的特点与内容。 装修管理应做好以下几个方面： 1）建立周全、详细、便于操作的管理制度； 2）专人负责对装修工程实行严格监督； 3）选定资质高、信誉好的工程承包商负责装修； 4）对装修现场进行监督管理。 （六）租赁管理 租赁管理是零售商业物业管理的核心工作之一，主要包括出租方式的确定、租金管理等。 1．出租方式。主要有租金投标和协议租金两种，在地段好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式，以获取理想的租金。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可用协议租金，这一方式较灵活、便利。 2．租金管理。在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别、附近商场楼宇的空置率、承租户的经营特色、商场所处的位置等也应作为一个因素。租金的计算方式在后面的章节中将详细介绍。 三、零售商业物业的租赁管理 制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。 （一）租户选择 1.声誉 2.财务能力 3.租户组合与位置分配 4.租户需要的服务 （二）租金确定与调整 1.基础租金 基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。 2.百分比租金 百分比租金是按营业额的一定比例支付的附加租金。当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。 3.代收代缴费用和净租约 像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。而业主提供的净租的形式，决定了业主要支付哪些费用、哪些费用是属于代收代缴费用、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业总可出租面积的比例来收取、哪些费用是主要取决于租户对设施设备和能源使用的程度。 净租的形式一般有以下几种： 1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项； 2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费； 3）所有的经营费用包括与该物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费用、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。 4.租金的调整 由于零售商业物业的租约