2007年无锡蠡湖新城可行性研究报告.docVIP

一、项目投资环境分析 无锡市及经济状况 无锡市位于长江三角洲中部，东西沟通沪宁，并可联系长江南北，是江苏省重点发展的4个特大城市之一和苏锡常的地域中心。 该市市域面积4650平方公里，下辖7个城区和2个县级市，2001年末总人口为436万人，城市化水平达到52%。 无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市,2002年无锡市人均GDP总值36632元，五年平均增长11.5%，高于苏州、杭州、宁波和南京，在江苏省位居第一，在全国处于第6位。国内生产总值1601.7亿元，比上年增长13.1％，在全国大中城市中总量列第十位。城镇居民人均可支配收入10860元，在全国处于第12位，其中高收入家庭占20%。 按照发展规划到2005年，无锡GDP要争取年均增长10%以上，达到1930亿元，人均GDP达到5000美元左右。到2020年，GDP增长率为8%左右，力争经济社会发展和人民生活富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平。 2003年无锡市为了进一步提升了在长三角地区的城市地位，提出“打太湖牌、唱运河歌、建山水城”的城市经营理念。 无锡市房地产业及市场发展状况 无锡市共有房地产开发企业228家，其中一级资质的４家。2002年无锡市区共完成房地产开发投资55.55亿元，同比增长55.69%，占全社会固定资产投资的10.3％。住宅施工面积为454.56万平方米,占房地产施工面积的87.3％，是房地产开发结构中的主体。 根据第五次人口普查统计，无锡市区共78.7万个家庭户，其中，住房间数在两间以下的住户有52.4万户，占66.6％，人均住房在30平米以下的有38.3万户，占48.7％。发达国家的经验表明，在人均居住面积低于30平米时，居民对住房的需求将保持旺盛增长，因此，本市有相当比例的居民有改善住房条件的要求，随着无锡经济的持续发展，将形成相当的购买要求。 从房地产市场需求总量上看，剔除动迁房和经济适用房面积来看，无锡过去几年年商品房交易量大致在100多万平米。 从房地产市场需求结构上看，3000元/平方米以上的商品房成交量占总成交量不到20%，而其剩余供应量却有30万平方米，超过34%。另据100家企业房地产开发投资状况调查结果表明，在2002年住宅投资中，高档住宅的增速明显快于中低档实用型住宅的增速。别墅与高档公寓开发投资增长速度要比普通住宅高10多个百分点。 在与周边城市相比，无锡总体房产价格偏低，2002年商品房平均价格约为2500元/平方米。统计数字表明，2002年上海与杭州楼市价格分别是无锡的2倍、1.8倍，宁波、苏州、南京的平均楼价分别高出无锡的28％、7％和45％，表明无锡楼市仍有一定发展空间。 总体来说，随着无锡房地产业将向上发展，未来两年无锡需求与供给仍有一定的上涨空间。 城区典型楼盘如下表： 案　名 区　域 地　址 价格（元/平米） 备　注 桃源居 滨湖区 梁溪路103号 2588～2888 商铺7200元/平米,车位6～10万 凤宾都市家园 北塘区 凤翔路后张巷 2500～3200 04年5月交房 阳光花园 北塘区 建筑路红星路 3000起价 03年6月开工 优.空间 北塘区 蠡溪路建筑路 2549～3400 04年10月交房 红山半岛 北塘区 青祁桥边 均价2900 03年6月交房 长江国际花园 新区 长江北路新光路 2700～3300 04年交房 项目简介及在无锡市发展中的地位和意义 本项目位于蠡湖新城东南部，北侧为隐秀路，西侧为蠡溪路，南侧为蠡湖路，东侧为青祁路。通过太湖大道与中心城区相连，距市中心6.5公里。该项目南邻湖滨饭店、青松宾馆、桥头公园，与太湖相望，毗邻蠡园，环境优美，空气清新，是无锡未来的发展中心，与太湖风景区数步之遥，有相当的发展潜力。 该项目占块面积45公顷（含地块支路占地2.16公顷），容积率小于1.2，基地内有一条面积1.38公顷的天然河流和2条宽16米的十字形规划道路。目前基地内为村民住宅与农田，尚未开始动迁，市政设施较差距，周围青祁路往南拓建工程正在建设。 该项目所在蠡湖新城是无锡市近期建设的主要地区之一，也是新城与旧城联动的一次坚持高标准、高起点规划和公共设施、基础设施综合配套的新城建设。它的开发建设不仅符合无锡市作为特大城市和区域经济中心的地位要求，而且影响到城市规划发展方向的进程，进而影响到“打太湖牌、唱运河歌、建山水城”的城市经营的实施效果，对无锡市的城市地位和形象有重大影响，因此推进蠡湖新城建设有着深刻的经济和社会意义。 二、方案设计构思 1、产品定位 中国长三角地区具有国际水准和面向中、高产阶级的欧洲风情湖滨小镇 根据《无锡市城市总体规划（纲要）》（2001——2020）所提出的“创造一个在卓越的湖滨城市”的