成都鹰联航空基地开发项目可行性研究报告.docVIP

项目概况 项目背景 2005年11月1日鹰联航空公司与成都牧马山新城建设管理委员会就基地建设开发达成投资协议。根据该协议，新城管委会同意将辖区内胜利镇白塔村6社242.8亩（净用地196.29亩）土地转让给鹰联，作为航空基地开发建设用地，并承诺协调土地开发征用的相关问题以及负责区域内的拆迁、相关手续办理、基础配套设施到位；鹰联航空承诺：投资两亿元用于项目开发。据李总介绍，双流县政府对该项目高度重视，表示将在该项目土地价格、规划等方面给与力所能及的优惠和支持，其中土地价格有望以25万元/亩成交，挂牌溢价部分采用合适的方式返还（地块情况见下图）。 项目主要经济技术指标 项目占地242.8亩（净用地196.29亩） 建筑高度在25米以下，建筑密度15－20％， 容积率1.0以下 项目环境（如下图示意） 成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。牧马山新城距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、大件路以及即将开工建设的华牧路给牧马山新城创造了便利的交通。历经十余年的开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。目前一座110KV变电站，国际国内直播电话插转站，日产2万吨自来水厂，日供天然气12.5万立方米的配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。 牧马山新城规划情况 牧马山旅游新城规划范围：北面、西面以大件路为界，南至规划的成环路（东一路），东至三四路，总面积约为18平方公里。牧马山旅游新城的性质为：以森林公园、运动休闲、商务会议、高尚居住为主的生态型旅游度假区。牧马山旅游新城用地布局构思：运用现代复合生态学理论和景观生态学原理，将牧马山旅游新城的发展与自然山水紧密融合，规划中采用“绿心+绿脉+绿廊”的景观生态模式形成绿网，完善生态结构，使牧马山旅游新城形成一个类似细胞的生物结构，无论是整个片区还是每片地块都自带呼吸机制，达到土地增值并最大限度地与环境包容的目的。牧马山旅游新城按其自然环境和功能性质形成“一圈一心五区”的规划结构。 　　一圈：在平原与丘陵交接处，形成一弧形森林公园，与东面的林地形成生态绿化保护圈。 　　一心：以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。 　　五区：南面 以农民安置为主的居住区 　　西面 商务会议、休闲度假区 　　东北面 休闲运动度假区 　　西北 居住区 　　平原地区 居住区 项目现状 2005年11月1日签订了投资协议，并组建了成都鹰联基地建设有限公司作为项目法人 拟定了项目合作初步预案 拟定了项目前期规划初步构想 界区内的拆迁工作已经完成 目前正在办理征地指标审批手续 项目合作预案 鹰联航空预想的合作预案： 鹰联航空先期成立项目公司（鹰联基地建设有限公司），作为项目的实施法人，注册资本500万元。合作方按照双方商定条件，分阶段受让项目公司股权，取得项目公司实际控制人。其中鹰联航空提出如下条件：以成本价提供给鹰联200套住房，剩余部分双方按照一定比例分成（具体比率和方式双方高层商定）。此预案的显著特点：1、便于合法延续鹰联航空与双流政府达成的各项协议，包括土地获得，项目立项，项目规划及其配套服务等。2、避免项目过户所引发的税务费用，减少项目运作成本。3、简化项目运作程序。便于合作双方各自优势整合。 项目前期市场调查 周边项目情况调查 成都地处川西平原腹心,地形北高南低,以北为中心符合其走势,水朝东、南方向流,自然生态环境好，历史文化悠久，随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，成都别墅（联排别墅等高档住宅）市场也获得了飞速发展的空间，目前成都别墅市场概况如下： 城区：流水山庄、水映长岛、成都后花园、迎宾大道１号、金林半岛…… 城南：三利宅院、麓山国际社区、原乡、每日蓉墅…… 牧马山：维也纳森林、半山卫城、易城…… 龙泉：盛世中华、天泉聚龙、东麓驿境…… 青城山：高山流水、两河山庄、新丽江…… 一个个项目搭起了成都高档住宅市场绚丽的舞台。 2005年，成都市在售别墅项目的总建筑面积为214.6万平方米，个盘平均体量为7.67万平方米，共有约5900套别墅单位推向市场销售。 成都“富人阶层”的迅速扩大，直接刺激了别墅等高档住宅需求市场，而在成都众多别墅项目面市的2006年， 5月31日的一道别墅用地禁令，令不少在售别墅身价倍增，需求和交易似乎也仍在升温，这些需求正在释放，这样的供需两旺，也成了成都别墅市场的一派繁荣景象。 牧马山位于双流县东升镇以南，被称为“都市香格里拉”。属罕见的坡地与台地高差地区，常年平均气温16.2℃。这里水系密布，东侧有府河、西侧有金马河、北端有江安河、西南有岷江等4条水脉环绕而过