中天凯旋城项目立项可研报告.docVIP

目 录 1. 总 论 7 1.1项目简介 7 1.1.1 项目名称 7 1.1.2项目背景 7 1.1.3 项目计算期 7 1.1.4 项目内容 7 1.1.5项目“四证一图”情况 7 1.1.6建设地址 8 1.1.7项目所需资金及资金筹措 8 1.2项目依据 8 1.3项目主要技术经济指标 8 1.3.1主要技术指标 9 1.3.2主要经济指标 9 1.4项目的可行性研究结论 9 2. 项目建设单位情况 10 2.1 公司基本情况 10 2.2 管理层情况 10 2.3 公司架构 11 2.4 公司信用情况 11 2.5 公司发展前景 12 3．项目建设的必要性 13 3.1 符合攸县提升城市品位，打造新攸县的要求，有利于促进城市建设发展和推动攸县经济建设 13 3.2 攸县人民日益提高的生活水平和消费需求，对住宅档次的要求也相应提高 13 3.3为实施“住在攸县”战略，树立攸县房地产品牌，起到良好的示范作用 14 4．市场分析及销售预测及营销策略 16 4.1宏观经济环境概述 16 4.1.1 2009年全国房地产市场综述及走势 16 4.1.2 2009年前三季度湖南省房地产发展状况及发展趋势 20 4.2 攸县概况 23 4.2.1 地理位置、自然条件及城市概况 23 4.2.2 攸县的经济发展状况、城市规划、建设发展状况 24 4.3 攸县房地产需求情况 31 4.3.1 房地产投资现状 31 4.3.2 房地产需求分析 33 4.3.3 房地产价格走势 34 4.4 市场调研分析 34 4.4.1 商业住宅项目调研分析 34 4.4.2 投资机会分析 35 4.4.3市场分析结论 37 4.5 营销定位 37 4.5.1 目标客户确定 37 4.5.2 产品定位 38 4.5.3 战略定位 39 4.5.4 销售价格确定 39 4.6 营销策略 39 4.6.1营销原则 39 4.6.2整体思路 39 4.6.3近期推广主题选择 43 4.6.4后期营销设想 43 4.6.5具体实施计划 44 5.项目风险分析及对策 45 5.1 项目风险因素 45 5.2项目风险对策 45 6.项目选址及建设条件 47 6.1 项目选址 47 6.1.1建设地点 47 6.1.2地形地貌 47 6.2 气候条件 47 6.2.1气温 47 6.2.2 湿度 47 6.2.3降雨量 48 6.2.4风速、风向、风荷载 48 6.2.5雪 48 6.2.6日照 48 6.3用地规划限制条件 48 6.3.1规划限定 48 6.3.2建筑高度控制 48 6.4市政配套条件 49 6.4.1道路 49 6.4.2供电 49 6.4.3供水 49 6.4.4排水 49 6.4.5供气 49 6.4.6电话通迅 49 7.项目建设内容及技术方案 50 7.1项目建设内容 50 7.2项目建设规划设计方案 50 7.2.1 设计指导思想及理念 51 7.2.2总体规划设计 51 7.2.3 交通组织设计 52 7.2.4小区内景观设计 52 7.2.5建筑设计 53 7.2.6专项设计 54 7.2.7消防设计 55 8.节能、环保及小区绿化 56 8.1节能 56 8.1.1建筑 56 8.1.2给排水 56 8.1.3电气 56 8.2环保 57 8.2.1废气影响防治 57 8.2.2废水影响防治 57 8.2.3固体废弃物影响防治 57 8.3绿化 57 8.3.1小区环境分为两部分：小区环境、户内环境。 57 8.3.2环境小品 58 9．项目管理及工程进度 59 9.1项目实施管理 59 9.2项目招投标管理 60 9.3工程进度实施原则及进度安排 61 9.3.1原则 61 9.3.2进度安排 61 10.项目投资估算及资金筹措计划 63 10.1投资估算依据 63 10.2投资估算原则 63 10.3 资金筹措 65 11.项目的经济效益及社会效益分析 66 11.1计算依据及范围 66 11.2基础数据（假设条件） 66 11.3盈利能力分析 69 11.3.1 盈亏平衡点 69 11.3.2项目总利润 69 11.3.3 内部收益率及投资回收期 69 11.3.4 盈利分析 69 11.3.5现金流量评价： 69 11.4财务敏感性分析 70 11.5贷款偿还能力分析 70 11.5.1贷款情况 70 11.5.2贷款偿还能力分析 71 11.5.3现金流量及还款计划 71 11.6 社会效益分析 71 附 件 72 1. 总 论 1.1项目简介 1.1.1 项目名称 攸县中天凯旋城房地产开发项目 1.1.2项目背景 攸县中天房地产有限责任公司于2007年11月以1495万元的土地出让 价竞