海洋之星水桑拿水疗会所立项申报建议书.docVIP

 目 录 总论 1、1 项目概况 1、2 可行性研究的依据和范围 1、3 施工进度计划（甲方已有规划） 市场调研及前景预测 2、1昆明水疗 2、2 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2、3 本项目前景预测 项目定位 3、1 主题定位 3、2 功能定位 3、3 市场定位 3、4 价格定位 3、5管理定位 第四章 经营预测 4、1人员配置 4、2费用估计 4、3经营分析 第五章 营销策略 5、1 宣传主题概念 5、2 卖点整合 5、3 优惠措施 5、4分阶段控制的公关效果 5、6 外发式宣传策略 5、7 销售进度目标 第六章 结论 第一章 总论 1、1 项目概况 本报告所陈述的对象为海洋之星水疗会所，以下简称本项目。 本项目位于昆明市东三环主干线上，距离昆明北市区7.9公里左右，距离主城区10.1公里左右，距离昆明新机场26.4公里左右，是昆明新城南北连接的主要快速通道，也是新机场进城的主要通道之一。本项目周围有一个住宅小区和一个车市，其余并无成熟的商业区。交通目前属于单行线。 本项目根据地点条件和周围商业氛围，应定位为高端海洋文化洗浴馆，不适于建设昆明通常的水疗概念会所。 1、2 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 第二章市场调研及前景预测 2、1昆明水疗 目前昆明市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发，缺少新颖性和独特性。大部份水疗注重在消费群体的数量上，而缺乏在功能上、人性化和现代商务接轨的快捷服务开发。在成功人士这块的自主空间更是被忽略。一般水疗的配备都只是洗，按摩，吃。没有给多功能的补进。 在最近三年来，昆明的经济发展速度加快，也加快了昆明和沿海城市接轨的步伐，在这样的环境和经济条件下。人们会对更加独立化，功能化，信息化，休闲办公的场所和环境增加更大的需求。 2、2本项目与其他项目相比较优劣势分析 本项目相同的离城较远的东边有海列宾雅（新开场），南边有滇池春天温泉（老场）。 海列宾雅距离主城和本项目离主城的距离差距不大，但它的地点优势和先天条件比本项目要好，加上它的经营项目和酒店本身的功能装建面积远远大于本项目。相比之下，海列宾雅取胜在于地点的自然条件和占地面积。本项目在同等的条件下地点和面积不占优势，属劣势。 在相同离城距离里面的滇池春天温泉属于不盈利的场所，它有酒店客房和游泳池作为辅助，面积和本项目相当。周边还有比较成熟且相对高档的滇池别墅区做依托。和本项目相比，面积相同，先天条件稍微比本项目占优势。 在不同条件下，目前消费群评价比较好的大澡堂，永春泉，它们都正在人群聚集的地段，且都有稳定的客群和一定的品牌效益。 综合上述这四个场所来对比本项目，地点、占地面积、先天条件都是劣势。在硬条件有所限制的条件下，本项目的取胜点在公司现有的客户群、功能的人性化配置，经营项目的新颖性和独特性。 2、3本项目前景预测 我评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点证明本项目的前景是乐观的。但在本项目产生前景前，公司所有人员必须高度重视几个问题。 （1.）功能配套完善和本项目要达到的品质； （2.）做好本项目的决心； （3.）本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里； （4.）公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点； （5.）管理的统一性，执行力。 第三章 项目定位 3、1 主题定位 畅想海洋文化。以海洋文化为主题，包括海鲜等为原料的高档洗浴会所。从主题上和城区的桑拿会所分开（独特点之一）。 3、2 功能定位 建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。在经营服务功能方面要做到：空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而不产生效益；个人空间人性化、满足各方面的客人，空间独立而不乏味；商务信息化、满足客户在消费的过程中办公需求；服务多元化、满足客户在消费的过程中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。 3、3市场定位 整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。 3、4价格定位 价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务；初步预计在128—168元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。人均单人消费在400----600