神木县黄庄小区住宅楼项目立项申报建议书.docVIP

 ? ?目 录 第一章 项目决策背景 1.???? 内部因素 2.???? 外部因素 第二章 项目概述 1.?? 项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章 项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章 市场研究 1.?? 区域市场成长状况 2.?? 区域市场供应产品特征 3.?? 整体市场对本案影响因素 4.?? 目标客户、产品及价格定位 第五章 规划设计要点 1.?? 初步规划设计思路 2.?? 规划设计的可行性分析 第六章 项目开发计划 1.?? 开发机遇 2.?? 开发周期安排 3.?? 销售周期安排 第七章 投资收益分析 1.?? 成本预测 2.?? 税务分析 3.?? 经济效益分析 4.?? 项目资金预测 第八章 可行性结论 1.?? 项目优势 2.?? 项目劣势 3.?? 结论及建议 第一章 项目决策背景 ? 一.内部因素 1.陕西昌晟房地产开发有限公司 公司自97年进成立以来，先后开发了世家新城、金陕世家、锦东苑小区等项目，其中世家新城位于城市被部的新村，总面积约★★★万平方米，金陕世家位于城市西部的西沙新区，面积约★★★万平方米、锦东苑小区位于南郊皮毛厂面积约★★★万平方米。由此可看出，昌晟的主要项目集中在神木县境内。反观神木的总体规划和城市发展方向，城市以黄庄为中向四周辐射发展。城市工业向城外发展，重点开发建设旧城区和新村、华山等新区，目前沿黄庄路两侧，新建的住宅和商业区已将北部区和南部区紧紧的联在一起。由此看出，昌晟的物业分布与神木的总体规划和城市发展方向不尽相符。 昌晟自97年成立以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为神木的地产新秀，在神木人的心目中已树立起品牌的形象。昌晟产品应属于整个榆林市，而不是某个区域。所以昌晟有能力，也应该去开发神木的其他市场，让昌晟物业深入神木的每个角落。结合神木的总体规划和城市发展方向，我们应在神木的老城区、新区、南区投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：华山小区项目，锦东苑住宅项目、黄庄地区商业住宅项目都是比较成熟的项目，该项目正好填补了昌晟在城市中部无项目的空白。 2.陕西昌晟公司经营现状： 目前昌晟公司在手有两个项目，锦东苑小区项目，其中世家新城项目为在建销售的项目，华山小区项目目前处于前期工作阶段。世家新城项目自10年开盘以来热销神木县，成为昌晟公司的主要利润支柱，但到2011年后世家新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，锦东苑项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据公司经营计划要求，昌晟公司必须再上新项目，要达到每年有1-2个在开发项目，保证昌晟公司经营利润指标在神木市场的影响力。在目前市场的大好形势下，昌晟公司应充分利用神木现有的社会环境和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让昌晟品牌深入到每个神木人心中。 黄庄小区项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可以作为重点发展的项目。同时公司拟在该地块建设其他配套项目，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为神木城市建设做出贡献。 昌晟公司现状项目及在谈项目分布: ??? 二.外部因素 该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于神木县区的中部,该项目所在区域有如下特点和优势: ①根据神木县总体规划，黄庄地区大部分用地规划为商业、居住及行政办公用地。 ②神木县主导风向为西北风，且工业项目都已搬迁出城外，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 ③经济发展状况来看，该项目所在的黄庄区是神木县经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全县大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和北部地区以外的其他各地。 ④规划在黄庄地区（路两侧）建设新商业中心。 ⑤黄庄路可方便直达县城商业中心，这里有大悦百货、百姓家园、恒生国际等高端精品的商业设施。 ⑥项目距离规划的华山小区不足3公里，西面是神木中心市区规划路网中的麟州路和滨河路，是神木县规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东面是东兴街和东山路 对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 ⑦项目左侧侧为人民小区居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 ? 所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设一个高档居住社区提供