成都市某住宅项目可行性研究报告.docVIP

成都市某住宅项目可行性研究报告 目 录 壹、前言…………………………………………………………………………2 房地产市场概况分析 贰、成都经济展望………………………………………………………………4 叁、成都房地产市场概况………………………………………………………6 一、成都市房地产市场调查……………………………………………………6 二、2005年成都市房地产市场综合分析…………………………………………20 三、城北房地产市场详细调查情况………………………………………… 26 肆、土地拍卖情况 ……………………………………………………………41 **花园二期研展分析 伍、本土地的价值研判………………………………………………………42 一、本工地的基本状况………………………………………………………42 附：本土地的位置图 二、本案片区市场分析 ……………………………………………………………42 三、本案契机点 ……………………………………………………………………43 四、本案威胁点……………………………………………………………………...44 五、本土地的价值评估……………………………………………………………..44 六、本案规划建议…………………………………………………………………..45 七、本案经济指标及规划设计附件……………………………………………….46 八、本案总投资需求及报酬率…………………………………………………48 陆、结论…………………………………………………………….……51 **花园二期项目投资可行性报告 壹、前言 房地产开发是一项资金密集、技术密集的行业，需要有前瞻性的眼光才能把握好正确的发展方向。 自得知贵公司 广益房产欲开发“**花园二期”，首先要了解成都市的经济、北门二环路及周边的土地情况，要了解“**花园二期”土地的使用价值及未来的发展潜力等的情况。 2005年4月，成都城市地理气质高峰论坛对新成都性格的定位为：中产城东、国际城南、人文城西、财富城北。在2005年的今天随着北部新城区规划的轮廓乍现，随着城北“四纵三横”快捷交通网相继完工，随着万科、新希望、置信、港基、天海、晓初物业、多元置业、华侨城等知名品牌的纷纷进驻，一片商贸发达、山光水色皆优的崭新城北的未来出来了，站在2005年的年末，我们感受到了城北扑面而来的开发热潮。如果说，在成都人口中相传了几十年的“东穷西贵南富北乱”是对老成都简单的归纳，那么，“中产城东、国际城南、人文城西、财富城北”无疑是对新成都大胆、时尚、准确的定位了。 目前成都人平均年收入已经进入1000美元阶段，房地产正成为成都的支柱产业，因此2006年成都房价肯定会继续上涨，而且2006年成都市房价会有10%的涨幅。从统计来看（见本报告的后文），2005年1-11月商品房销售面积与2004年同比增长5%，销售额则在2004年增幅51.2%的基数上，2005年1-11月增长了26%，虽然楼市受到一定的市场及政策压力，但整个销售势头仍然比较平稳，在巨大的需求之下，今年的房价必将保持惯性上升势头。再从宏观市场来看，2006年国家对楼市的宏观调控转入机制结构层面，在具体市场方面，将不会再出现2005式的大起大落，而以鼓励消费为主。作为正好处于楼市发展的黄金阶段的西部楼市尤其是成都楼市，这当然是一大利好消息。另外，即将在2006年上市的楼盘，其中90%以上的土地都是2003年8月31日后通过拍卖取得的，巨大成本的支出就使得开发商不得不提高房价以保障利润，再者随着万科、中海、华润等地产巨头的持续发展，阳光100、和记黄埔、港基地产等地产大鳄楼盘的上市，2006年成都楼盘将实现再一次品质上的提升与革命，而随着品质的提升，房价也自然会水涨船高。综合以上因素，成都房价可能要涨10%左右。 本公司着手针对“**花园二期”地块的情况收集资料，予以分析与研判。 本研展报告系以“房地产投资价值”为导向，让 贵公司对本地块附近的房价、地价有初步的认识，了解增加土地价值、投资价值的方向与方法及建筑规划建议，以后依工作的进行再提供下一步的企划方案。 贰、成都经济展望 一、成都—一个来了就不想走的国际大都市 2005年韩国、泰国、法国、新加坡等一个接一个的外国领事馆驻足在成都，而19年前，成都才仅仅只有一个美国驻蓉领事馆。在这短短的一年时间里，出现多个领事馆的进驻说明了成都城市地位的飞速提升吸引了外国人的眼光，同时也最恰当地证明了成都作为中国西部特大中心城市和四川省的政治、经济、文化中心已经散发出了无限的魅力和潜质。 2004年成都GDP总量在全国排名第10；2005年3月，成都被评为中国最具综合区位竞争力城市第四名，中国宜居城市第五名；而入驻外企每年以5%的速度递增。9月12日，中国人民对外友好协会评选