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基础知识篇 第一章 房地产行业 一、房地产概念及特点 房地产的概念 房地产是房产和地产的总称， 房地产也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。 房地产在物质上有三种存在形态： 单纯的土地 单纯的房屋 土地房屋的综合体 房地产的特点 特点：位置的固定性；地域的差别性；房地产的高值耐久性；房地产的增值保值性。 房地产位置的固定性 土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。 房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。 房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 房地产的保值和增值性 房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋势. 3．房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业的主要内容是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3）地产经营：包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营：包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； （5）房地产中介服务：包括咨询、估价、测量、服务、律师、公证等； （6）房地产物业管理服务：包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7）房地产金融：包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 4．房地产业的发展前景 房地产业一直以来做龙头产业受到举世瞩目的关注。住宅建设是房地产业的主流，而且住宅产业的发展将对推动国民经济的增长起到愈来愈明显的作用： ●城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求 ●流动人口的增长对住宅形成巨大的需求 ●居民消费结构变化形成对住宅的需求 ●旧城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求 ●深化改革与市场发展刺激了对住宅的需求 A．政府行为：扩大内需，深化住房改革制度； B．取消福利分房，实行住房分配货币化； C．开放二手市场，以存量房流动带动住房消费； D．下调存贷利率，吸引大量投资性及消费住房的积极性； E．下调税费，出台相关政策、法规，刺激住房消费。 二、房地产的开发与经营 房地产开发 房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 房地产开发经营的主要阶段和过程 建设工程项目设立和企业组建： 房地产建设工程项目规划与审批 土地使用权的取得： 征地与拆迁； 工程建设与管理： 房地产的租售管理； 房地产的物业管理。 2、房地产开发经营的基本程序 虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本相同。 3． 房地产开发经营企业的类型： 开发经营管理企业 中介组织企业 物业管理企业 房地产金融企业 4． 房地产开发经营风险 （一）房地产开发经营风险的成因 任何经营管理风险都是有风险的。所谓营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。 房地产位置的固定性在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性； 房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性； 房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性； 房地产市场信息的分散性决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。 （二）房地产开发经营风险的类型 为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。 房地产经营管理自然风险 房地产经营管理自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。 房地产经营管理社会风险 房地产经营管理社会风险，大体上来自两个方面：一是由于政治方面的原因引