应龙湾别墅项目立项申请书.doc

 目???录一、?总论………3二、?项目概况…4（一）?地理位置……………………………4（二）?区域环境……………………………4（三）?项目参数……………………………5（四）?设计理念……………………………5（五）?总体布局方案………………………6（六）?社区配套规划………………………6三、?成都别墅和高档住宅市场………………8（一）成都别墅市场的形成?……………8（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争?………………………10（三）高档物业销售分析?………………14（四）城东、外东房产分析（五）华阳房产分析四、?经济分析和财务评定?…………………19（一）?建设总投资?………………………19（二）?建设规模?…………………………19（三）?项目建设进度计划?………………20（四）?资金来源及筹措计划?……………20（五）?项目销售计划及销售收入预测?…20（六）?项目盈亏计划分析???……………21（七）?项目现金流量分析和经济效益指标计算?………………………21五、?结论???…22 一???总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊 区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”， 龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，更是“出城”生活概念内涵的扩大和市郊物业在市场的呼唤。在市场细分 的理论指导下，“路途不是距离，关键在于交通”，使都市人的购房观也在发生深刻的变化，由单纯强调居住面积逐渐转向追求更加舒适、清悠、融自然山水为一体 的环保型和生态型社区环境，具有此社区环境的别墅和高档住宅，将是理性投资者的必然选择。成都市房地产业的开发，经历了从无序到规范，由恶性的炒作到健康投资行为的转型。注重市场调研，强调细分市场，追求自然人本，使房地产业的发展着力于“生 态环保”与“人文环境”相结合。本报告将立足于成都市的房地产市场环境，对本项目以务实、认真的科学工作态度进行论证分析。 二??项目概况 （一）地理位置本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇，西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡；距成都市人南延线起点1.5公 里；双流国际机场12公里；成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河——府河绕镇而过。该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重 镇，区位优势突出。（二）区域环境本项目所在的中和镇正加强基础设施建设：已实现村村通水泥路，主要道路、河渠已全面绿化；已建成占地面积5972平方米的府河街；已修筑占地面积14亩的府河专业市场；已建成日供水能力5000吨的自来水厂一座；已建成年供电能力达5亿千瓦/小时的35KV变电站一座；已建成日供气量达6万立方米的配气站一座；已装程控电话装机达3566门，光纤电视用户达2000户。完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。本项目所在地应龙湾，在该镇的地理位置十分优越，人南延线建成通车后，距人南立交桥仅10公 里。同时，本项目拟投入1000万人民币，接通人南路至应龙湾的快速通道，届时，市中心到应龙湾仅20分钟的车程，交通十分便利；成都市化工市场迁入中和 镇后，又为应龙湾的房地产开发带来无限商机。社会经济的快速发展，人民收入的增加，对高品质生活的追求是现代人的心声。本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流，将是成功人士的美好家园。（三）项目参数项目名称：暂定“应龙湾?山水丽景”性质：别墅及高档住宅区（即：高档物业）总占地面积：580亩总建筑面积：20万平方米容积率：0.52绿化率：70%总投资：2.2亿元人民币建设工期：4年（四）设计理念追求人居、建筑、自然、山水浑然天成，和谐完美。1、结合山地坡度，地面高差，结合平面和立体绿化，设计出高低错落的立体轮廓，打破常规设计的单调形象。2、半私密性阳台和落地景观窗设计产生虚实对比，刚柔相济，富有阴影变化的立面效果。3、每户均靠水山而居，推窗即见优美的山景、水景，并