意大利名品商业街建设项目可行性研究报告.doc

 第一章：区域环境分析 ? 一、区位特征 1、　区域情况 本项目位于无锡市北区，惠山区的新行政中心。惠山区位于无锡城西北郊，人口42.96万，总面积327.12平方公里，下辖6个建制镇。现有1个省级经济开发区，9个镇级工业园区。 堰桥镇距无锡市区13公里，距离江阴23公里，锡澄公路和锡澄运河以及沪宁高速公路、锡澄高速公路贯穿全镇。这样的立体交通条件使堰桥成为贯通苏南苏北、连接沪宁线各大中城市的交通枢纽。 本地块位于德宝大酒店对面，锡澄路与欣惠路交界处。位于惠山新城核心地段，周边政府行政部门汇聚，商业配套齐全，住宅项目云集。 2、　交通情况 惠山区南临万顷太湖，北靠万里长江，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道以及京杭大运河大都在惠山区境内穿越，保障了无锡与周边城市实现快速对外交通。而在堰桥境内沪宁高速公路和锡澄公路纵横贯通，锡澄、锡北运河环抱全境，地理位置和水陆交通便利，对外联络非常便捷。随着规划新锡澄路和惠山大道的建设，该区域交通会得到进一步的改观。同时距项目南面3公里左右是锡宜\沪宁两条高速公路的出入口。高铁叠加轻轨效应，出行将会更方便快捷。 公交线路: 25、610、602、601、607、90支、615、621、622、625、668及建设中的轻轨1号线等皆可到达市区。 3、地块周边现状 项目所属楼盘---“天力百好锦园”位于惠山新城中央政治、经济、文化、科教、商贸、休闲之聚集要地，惠山大道、政和大道的地利之便，轻轨1号线首站的迅达，让出行更为快捷。各大商业街及商业广场，世界量贩500强乐购超级市场，时刻领赏完美居家风潮。省锡中实验学校、惠山区实验幼儿园，让孩子的美好未来从这里开始起步。 ? ?天力百好锦园北面为“赛维拉融域”、全面建设的城市综合体“万达广场”，南面为自然河流，东面为已交付的“华夏-清水湾”楼盘，西面为“德宝大酒店”。周边配套成熟，居住环境条件已经成熟。 ? 二、配套条件 1、商业配套：开工建设的万达广场与项目一路之隔、五星级华美达酒店 、四星级艾迪花园酒店、德宝大酒店（本案对面）、杨东大酒店 、政和园大酒店、天力商业广场（内有主题商业步行街、水景休闲广场、星级酒店、高级公寓式办公）、新世纪时代商业广场，乐购超市。 2、科技/医疗/文化/教育配套：科技创业园、亿仁医院、图书馆、市重点堰桥实验小学、堰桥中学、全国重点中学江苏省锡山高级中学（距离本项目步行15分钟左右）。 3、休闲健身配套：歌剧院、体育馆、市民广场、龙型景观带。 4、政治中心：惠山区政府、惠山新区经济管理委员会、惠山区人民法院、公安局、行政审批中心、建设局、电信大楼、民政局、惠山区规划展示中心（在建中）。 5、金融银行：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、赛维拉金融中心。 ? ? 第二章：项目概况 一、项目地址 拟打造的意大利名品商业街（以下简称“本项目” ）位于惠山区吴韵路与欣惠路，主要为建设中的百好锦园项目二期一楼沿街商业门面以及百好锦园三期商铺。 二、项目规模 “天力百好锦园”小区总面积99504平方米，其中一期已完成25451.19平方米，其中住宅为91套，其余为商业、车库及公共配套。正在开工建设的二期楼盘，其中6幢小高层、3幢5层多层住宅、1幢底层为会所，共10幢。批准建筑总面积为57904.04平方米，4-9幢楼一层为商业，共有35套商业（面积4091.1平米），住宅374套（面积42340.84平米），会所面积936.17平米，其他非住宅面积369.95平米 ，地下车库面积10261.61平米。 ?? ?测绘总建筑面积57999.67平米，其中商业面积4091.1平方米，住宅面积 42340.84平方米，车库10261.61平方米。 ? ?拟打造的意大利名品商业街为百好锦园二期37套商业以及百好锦园三期商铺。意大利商业街分两期招商引资，其中百好锦园二期35套商业，面积为4091.1平方米。以及百好锦园一期11#楼2套商铺面积为122.98平米及107.03平米。首批次意大利商业街面积为4321.11平方米。第二批次商铺面积约为11000平方米。合计总面积约为15321平米。 ? 三、总体规划设计理念 ? 1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，享受生态自然的居住环境，又能享受现代商业繁华，购物便利的配套优势。 2、与万达商业广场相互呼应，适应惠山区、市区高消费人士需求，创造具有无锡商业代表性的特色商业街。 3、形象设计为意大利欧式商业街风格，区别与传统商业街。打造成惠山乃至整个无锡地区最具特色的国外精品一条街。 四、总体规划构思 本项目参照北京、成都，上海等沿海发达地区大型特色商业街的经营理念，吸取各地域特色社区商业的优点，接合无锡本地区实际情况，利用本项目股