阳江电瓷厂可行性研究报告.docVIP

 一、项目概述 （一）基本数据 占地面积： 48427.5㎡; 总建筑面积：预计121069平方米 容积率：预计2.5。 （二）项目背景 1、项目背景 电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利， 我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在2.5左右，暂时没有其他规划的限制。 （三）地理位置 地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属一线街铺。 从江城区宏观地理位置看，该地块位于江城区中心，距传统的商业居住区约5-8分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统的老城区繁华区域——新华北路、人民广场。 （四）周边环境 1、交通状况 该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风路，东有了岗路接驳西平南路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环路，道路四通八达；在中山一路、东风路在距本项目50米之内设有超过30条公交线，锦城花园西侧是2、30、106等多路公交车总站；在地块西、南100米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过5分钟。从地块到达市内主要办公、商业的交通非常便利。 2、配套设施 作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业、娱乐、教育、医疗等生活配套设施完善。在项目步行5分钟内的设施包括： 商业、市场：本项目附近有东峻百货、7-11连锁店等商业设施；杨箕村肉菜市场、水均岗肉菜市场、东环肉菜市场等肉菜市场；天河城购物广场商圈距本项目在一个地铁站和一个公共汽车站内。 餐饮：麦当劳、欣叶台湾餐厅等中西食肆； 教育：东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼儿园、东方红幼儿园、锦城花园东风东小学低年级部、育才中学，稍远有东风东小学高年级部、执信中学、广州市第七中学、培正中学、培正小学、广铁一中等名牌学校，教育资源极其丰富。 娱乐：荷里活东、大上海夜总会、各类酒吧等娱乐设施； 医疗：广州空军医院、广州市十二人民医院等； 银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、上海浦东银行、广州商业银行等银行。 3、景观 地块南边是9层高的旧住宅楼以及内环路放射线（离地约28米高），中山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为33层高且体量大，这个方向的视线不通畅且受高架路的影响比较大。西面是多层旧式宿舍楼和兴建中的高层住宅，低层景观一般，高层可望繁华的城市景观。东南面是锦城B5栋高层，景观和视线受到一定的限制和影响；东侧是小学，楼层较低、建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错；北面是锦城A区小高层和内部规划用地，若采取一定的措施，如兴建内部花园，在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好。 本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响。因为内环路的建设，锦城B5栋价格就从一手楼的9000多元/平方米锐减至二手楼7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分业主抛售该栋物业。最近，政府在高架路两旁安装隔音屏，对改善噪音污染有一定帮助。 但总的来说，项目北向的景观会比南向好。 （五）宗地现状 南苑地块略呈正方形，南窄北稍宽。地块内现有建筑物约12400平方米，最高为6层的住宅楼，计划在军方搬迁后拆平。地块在中山一路有主要的出入口，施工水电基本能满足要求。 （六）市场调研的基本结论 1、市场调查 广州市房地产市场经过1999年的调整期，在2000年进入新的阶段。政府继续控制土地供应量以及基建投资的不断增长，一定程度改善了房地产市场供求状况。随着福利分房结束，集团购买力已基本消失，个人消费者成为住宅市场的主力，其消费能力在2000年内表现不俗，年内住宅成交量稳步增长，虽总体成交量还是较1999年下降，但个人消费需求有效承接了市场供给，广州整体住宅市场呈平稳发展态势。 城区内的住宅项目，因其特有的生活方便性，有其特定的消费群，特别是东山区，传统上就是政治、经济、文化、金融、办公之区，昔有“有钱有势住东山”之说，在消费者心中具有一定的魅力，改革开发后广州第一个中外和资房地产开发项目－－“东湖新村”就在东山区。由于这区房地产市场发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理、综合质素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都在6000-8500元/平方米之间。 但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大，质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低、环境好的优点，对旧城区楼盘有一定冲击。 2、研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成一个大规模楼盘，借助锦城的优势和声誉及我司的名牌效应，根据广州市总体市场及项