收益还原法的特点与适用范围.docVIP

三、收益还原法的特点与适用范围 1．收益还原法的特点 收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配（即贡献原则）。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。 收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为“收益价格”。收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可以得到一定的利息，比如100元存入银行，每年5元的利息就是收益，这个利息可相当于土地的收益，所以从确定土地收益入手，可以求得土地价格。 注意：收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。 2．收益还原法的适用范围 收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点（即理论性强，但用起来准确性受限，影响地价的因素是在不断变化的，也就是说虽然以上公式做了好几种情况，但在一定程度上也是理想化的）。 四、收益还原法土地估价的基本步骤 1．总收益测算的项目和方法 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益（不要漏项），然后按客观、持续及稳定（比如在收益中有一项收益今年有，明年就可能没有，就不要计算）等原则来确定土地的总收益。 2．总费用测算的项目和方法 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出（还是说不要少算，少算的话，那纯收益就不对了），然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。 3．不同条件下土地纯收益测算方法 从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯收益。 4．还原率的概念、类型、主要影响因素及确定的方法等 还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。 5．评估价格计算公式的选择和估价结果的确定 根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 五、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算 (一)土地年总收益的概念 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。 (二)土地年总收益的构成及计算方法 土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。客观收益（比如一条街道大多数租金是多少）是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的（比如熟人之间的租赁，一般都偏低）要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。 （注意：有时出题可能有迷惑条件，有的是实际收益，而有的可能表述为同等条件下，客观收益数值，应当选取客观收益，这一点希望大家引起注意，在后边遇到相似的习题还要做详细讲解。） 土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。 注意：这里有时出判断或者选择题，注意要土地的收益包括有形收益和无形收益。 在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件： (1)从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益（比如一个经营者从事服装销售，他应该具有从事商业经营的基本技能）。 (2)收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。 (3)收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。 (三)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法 根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况： 1．土地租金 是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁