最高最佳使用及其在空地上的应用分析.pdf

中文摘要 最高最佳分析是不动产估价长期保持的原则之一，它和市场原则一起构成 估价的基础原则。 从过程上看，不动产估价分成两个部分：使用决策分析和价值评估分析。 第一部分是不动产使用的决策分析。即通过最高最佳分析和市场分析过程，确 立在目前和未来情况下不动产最合理的使用方式。第二部分，应用各种估价方 法测算价值。只有合理的分析影响最高最佳使用的全部因素，然后使用适当的 评估方法得出的评估结果才能算作精确的结果。因此可以说没有最高最佳使用 分析，就无法得出符合市场情况的估价结论。 本文首先以理论为出发点，深入详尽的阐述了不动产评估中的最高最佳使 用原理及其对不动产评估各种使用方法的影响。然后集中考查其在空地上如何 应用。在这一部分中，主要选取了国内和国外两个案例进行分析，详细阐述了 最高最佳使用决策分析和基于最高最佳使用决策的估价分析是如何应用于空地 分析的。希望通过理论和案例的双向分析，能够得出一套科学，合理，易于操 作的最高最佳分析方法，并将这套方法应用于我国的估价实践中。 本文从理论和实践相结合的角度，分析了现行的最高最佳使用定义的不足 之处和可能引起的问题，并给出了一些改进的意见。目地是让最高最佳使用分 析不仅能被国内估价界接受，还能在国内真正得到应用。 论文阐述的重点是：在土地价值评估的实际操作中，如何正确的进行最高 最佳使用分析，以及基于这种分析的结果，如何进行不动产估价。论文突出强 调的一点是：最高最佳使用并不仅仅是一条原则，而且是一个重要的分析过程 和方法。从本质上看，它是将市场引入估价的分析过程。没有最高最佳分析过 程，就无法正确的使用各种评估方法，更无法得出符合市场的准确的估价结论。 所以我们要充分重视最高最佳使用分析，以便更好的完善我国的估价政策和理 论。 关键词：最高最佳使用分析；空地；评估过程 Abstract The best and highest use is one of long period principles in land appraisal. Together with the market analysis principle, it composes the basic principle of land valuation. The process of property evaluation includes two parts: the using decision analysis and the price evaluation. In the first part, by the analysis of the market and the analysis of the best and highest use of the property, you can make the decision of use patter, in the second part, various appraisal methods can be applied in the property appraisal. Only thorough analysis of best and highest use is done, can we get the practical price of real estate. Without the best and highest analysis, we can not get the opinion of value, correctly. At the begin of this paper ,the theory of the best and highest use is illustrated ,and then the paper analyzes the effect of this principle in different valuation methods .The paper focuses on the appliance of best and highest use in vacant land. In this section, two different cases in home and abroad are given to illustrate how to apply the principle and h