某商业项目专项市场调研报告（精）VIP

祥隆企业集团烟台项目 专项市场研究报告 凌峻地产（中国）有限公司 二零零六年七月 目录 第一部分：市场调查概述 4 第一节：市场调查序言 5 第二节：市场调查目的 5 第三节：市场调查方法 6 第二部分：烟台市城市宏观环境 8 第一节：城市概况 9 第二节：城市经济 10 第三节：居民生活 15 第四节：烟台市城市规划及各区功能分析 17 第五节：莱山区现状、规划及发展 19 第六节：本部分小结 20 第三部分：烟台市房地产市场概况及发展趋势 22 第一节：烟台市房地产市场概况 23 第二节：主要城区及板块分析 26 第三节：烟台市房地产发展趋势 32 第四部分：住宅市场分析及区域潜在市场供应量预测 36 第一节：主要在售项目分析 37 第二节：竞争对手横向比较分析 42 第三节：莱山区房地产市场潜在供应量分析 46 第五部分：商业市场现状及发展分析 48 第一节：烟台商业调查 49 第二节：业态调查分析 62 第三节：典型商业项目调查 70 第四节：莱山区商业调查 81 第六部分：莱山区人口、项目周边环境及地块分析 87 第一节：区域人口现状及发展分析 88 第二节：天合城项目区域周边环境及地块分析 89 第三节：埠岚项目区域周边环境及地块分析 94 第七部分：目标消费者调研 106 第一节：住宅消费者调研 107 第二节：商业消费者调研 110 第八部分：媒体调查及建议 115 第九部分：市场调查重要结论及项目建议 120 第一节：市场调查重要结论 121 第二节：天合城项目建议 123 第三节：埠岚项目建议 124 结束语 128 附件：楼盘个案分析 129  第一部分：市场调查概述 第一节：市场调查序言 凌峻公司市场调查小组于6月8日——14日对烟台市主要城区房地产市场进行全面调研，对主要在售项目、竞争对手作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。 天合城项目规划已定，即将步入开发阶段，只对二期户型微调及对小区景观进行建议，目前主要工作侧重市场营销方面；而埠岚项目地形复杂且商业体量较大，如何规避风险，确保两个项目成功开发，我们必须面对如下课题： 一、烟台市城市宏观环境； 二、烟台市、莱山区城市规划； 三、烟台市、莱山区房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）； 四、烟台市、莱山区商业网点规划； 五、市场主要在售项目调查（住宅、商业）； 六、竞争对手及市场潜在供应量分析； 七、烟台市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查； 八、莱山区人群分析； 九、项目区域环境及地块调研； 十、主要目标消费者调查； 十一、媒体调查。 本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。 第二节：市场调查目的 本次对烟台市、莱山区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。 为此，我司组成了专业调研小组对烟台市及莱山区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对烟台市与莱山区的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。 第三节：市场调查方法 一、资料搜集 （一）发展商协助提供 主要内容包括项目所在地块特点、项目远景规划及当地政府部门相关信息及统计数据，包括房地产开发量、成交量、成交价格、政府未来规划蓝图、地块所在区域的规划状况。 （二）文献资料及网络搜集 搜集有关烟台市及莱山区宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。 二、实地走访调查 主要针对在售项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目地块进行调查，通过市场调查小组人员走访获取第一手市场资料。在对项目区域周边竞争项目、可参考性项目的调查中，通过市场调查小组事先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料。 三、深度访谈 （一）与发展商领导、主管及市场部人员座谈 由凌峻公司市场调查小组就预先准备的问题与发展商领导、主管及市场部人员进行深度访谈，初步了解项目情况。 （二）与目标消费者座谈 采用访谈形式，就目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。 （三）与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈 采用面谈形式，就烟台市、莱山区房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。 （四）拜访媒体