某市CBD及新城地产建设项目可行性研究报告.doc

安阳市CBD及安汤新城地产项目 可行性研究报告 河南省尚正行房地产咨询有限公司 2013年5月 目录 一、 项目概况 3 1.1项目基本情况 3 1.1.1拟建项目一：安阳CBD项目 3 1.1.2 拟建项目二：安汤新城项目 4 1.2投资背景 4 1.3申请单位基本情况 5 二、项目投资的必要性及意义 8 三、市场环境分析 9 3.1宏观环境分析 9 3.1.1经济形势分析 9 3.1.2宏观政策分析 16 3.2行业环境分析 16 3.2.1房地产行业发展特点 16 3.2.2全国房地产市场运行状况 18 3.2.3安阳市房地产市场运行状况 23 3.3市场分析与预测 29 3.3.1安阳重点区域调研情况分析 29 3.3.2区域市场分析 35 四、规划方案 38 4.1拟建项目一CBD规划方案 38 4.1.1地块分析 38 4.1.2项目定位 42 4.1.3规划设计 49 4.1.4建设方案 53 4.1.5实施计划及安排 57 4.2拟建项目二安汤新城规划方案 65 4.2.1地块分析 65 4.2.2项目定位 71 4.2.3规划设计 73 4.2.4建设方案 76 4.2.5实施计划及安排 79 五、投资模式及经营模式 82 六、投资估算与资金筹措 83 6.1投资估算依据 83 6.2资金方案 89 七、经济效益评价 89 7.1评价方法和依据 89 7.2经济效益计算及评估 92 7.2.1拟建项目一经济效益计算及评估 92 7.2.2拟建项目二经济效益计算及评估 114 八、风险分析及防范措施 136 8.1市场竞争风险及防范措施 136 8.2项目开发风险及防范措施 137 8.3项目合作开发风险及防范措施 137 8.4筹资风险及防范措施 138 8.5产品质量风险 139 8.6产品销售风险及防范措施 140 九、结论与建议 141  项目概况 1.1项目基本情况 拟建项目区位 1.1.1拟建项目一：安阳CBD项目 该项目位于安阳市东区，属于城市发展最快的区域，安阳市政府等相关行政机构已经入住附近，周边属于安阳市最高端的商业及住宅区域，安阳东区的发展速度不弱于郑东新区，安阳CBD的区位与郑东新区CBD区位类似。 项目占地438.8亩，宗地内商业及办公用地263.78亩、住宅用地175.04亩，综合容积率4.49，地上建筑面积131万㎡，其中住宅51万㎡、商业及办公80万㎡。其中住宅限高100米，商业及办公最高限高为250米，预计开发周期11年。 1.1.2 拟建项目二：安汤新城项目 该项目位于位于安汤新城，预选文兴大道以南、安康大道以北、永明路以东、朝阳路以西地块，共计526.8亩，其中公园绿地39亩，可开发净地为487.8亩，土地用途为居住用地，容积率暂按2.0，可开发65万㎡，其中住宅63万㎡、商业2万㎡。预计开发周期为10年。 1.2投资背景 安阳市绕城高速修建进行土地置换，属于路域经济不可分割的一部分，本报告中两宗项目均属于素质较优的项目，在修建绕城高速的前提下，与安阳市政府进行友好磋商，同等条件下，优先供地。 1.3申请单位基本情况 公司简介 公司简介 股票代码 600020 股票简称 中原高速 公司全称 河南中原高速公路股份有限公司 曾用名 G中原-中原高速 市场类型 上海证券交易所 证券类别 A股 成立日期 2000-12-28 上市日期 2003-08-08 注册资本(万元) 224737.18 注册地址 郑州市郑东新区民生路1 办公地址 郑州市郑东新区民生路1号1号楼第7层、第8层 所属行业 交通运输、仓储和邮政业-道路运输业 所属地域 河南省 股改实施日期 2006-06-22 股改进度 实施 所属板块 参股金融-税收优惠股-破净股-基金重仓股-预盈预增-全流通股-2012年6月解禁股-路桥交通概念股 主营业务 ????高等级公路、大型和特大型独立桥梁等交通基础设施项目投资、经营管理和维护;高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理;汽车配件、公路建筑材料、机电产品(不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务、副食销售(凭证),音像制品、书刊杂志出租、零售(凭证)(以上范围限分支机构经营);技术服务、咨询服务;车辆清洗服务;货物配送(不含运输);房屋租赁;加油站设施、设备租赁;实物租赁;高速公路自有产权广告牌租赁、服务区经营管理。 公司简介 ????本公司系经河南省人民政府豫股批字[2000]64号文批复,于2000年12月28日成立的股份有限公司。本