万邦时代广场商业业态布局规划方案建议.doc

业态规划的目的 为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。 为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 业态规划的原则 租金贡献率优先原则。 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。 人气贡献率优先原则。 入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。 高品质优先原则。 同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。 配套的原则。 所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费；必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备配套服务。 商业区域的划分 根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的楼栋划分成若干个小商圈区域，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。总体上将一楼作横向处理，其余按照各自楼栋的楼层着重向处理。 横向关系：一楼的人流动线最为顺畅，势必要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。通过一楼的整体业态布局带人流向各个方向分散，为楼上商家提供随机性客源支撑。 纵向关系：因为个楼栋相互独立，二楼以上的人流动线被架空的天井和走廊阻隔，业态定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系，其次再考虑相邻楼栋的之间关系。 结合纵横关系，将整栋建筑分成的区域如下。 一楼整层区域：包括1-5号楼的一层。主要以服装为主，其次细分层各个类别。 2号楼区域：包括2号楼的2-4层。主要以体现高品质的美容婚纱西餐为主要业态。 3号楼区域：包括3号楼的2-4层。主要以餐饮为主。 4号楼区域：包括4号楼的2-4层，主要以政府机构和健康消费为主题。 5号楼区域：包括5号楼的2-4层，主要以私密性消费和社区配套为主。 1号楼A区域：包括1号楼A的2-4层，主要以到达型消费和主题商场为主。 1号楼通道：包括1号楼AB结合走廊的部分，主要以能够聚集人流的小店面为主。 1号楼B区域：主力店。 主要业态划分说明 1、一楼区域 主要业态：服装 细分业态：品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具 辅助业态：社区配套、银行、西式快餐、花鸟虫鱼 定位原因： 服装最聚集人气，有利整个商场经营； 服装可以承受较高租金，支撑销售； 服装经营商家数量足够多，有利招商； 形成足够的规模，服装商场才有竞争力； 全国各地产权商场，一楼经营服装的居多，本项目比较安全。 细分业态说明： 1、品牌服装： 临主干道方向需要有良好的店面形象和足够的租金承受力，需要实力厂家支持； 临主干道人气却不是最旺，最有利形象展示。品牌店不能够为商场创造人气，只能创造品质； 品牌服装安排在主力百货店两侧，容易形成良性互动； 此区域可以穿插个别高品质业态，比如珠宝、眼镜等等； 主要以成熟女性和成功男士为主要客户。 类比商家：七匹狼、哥弟、圣大保罗、ITAT、庄吉、ESPRIT、Ｕ２、艾格…… 2、休闲服装 租金承受能力其次，人气聚集能力第一；此区域以具有一定品牌的专卖店为基本。能够衔接品牌服装和体育服装，同时为网吧提供客户。主要以青少年为主要消费对象。 类比商家：真维斯、美特斯邦威、以纯、班尼路…… 3、体育服装 市场需求量不是很大，因而人气不旺，所以安排在项目的最后面； 租金贡献较好，安排在一楼次入口旁； 主要消费者为学生和年轻人，同楼上的网吧客户群体相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。 类比商家：李宁、双星、耐克、鸿星尔克…… ４、体育用品 体育用品的租金承受力和店面形象支持很好，人气吸引力却很弱，因而放在体育服装的后面，从人流动线来讲此区域将会是未来人气最少的地方之一。希望通过1栋通道能够聚集人气的化妆品和礼品等改善客源状况。 类比商家：巅峰户外、ZIPPO、澳瑞特…… ５、花鸟鱼虫 延承该区域目前自发形成的市场的现状，在此基础上进行升级换代并统一规范经营，打造成为汉中独具特色的专业市场和客户休闲街道，主要的老年消费群体也会有益的补充项目的客户人流。 ６、饰品化妆品玩具礼品 化妆品、饰品、玩具礼品等能够吸引众多年轻时尚的女孩，同时为一楼的普通服装提供客源引导和疏散，解决狭长的走廊的人流聚集，同时为二楼的商家提供补充客源。 此区域配合部分休闲区域和随机性消费的休闲食品店，吸引往来客户停留休息。 类比商家：石头记、晶晶饰品、快三秒、珍珠奶茶…… ７、普通服装鞋帽 中低价位的服装鞋