上海国际时尚中心项目可行性研究报告.doc

目录 一、项目概况 1 1、项目名称 1 2、项目位置 1 3、项目背景 2 4、项目开发单位历史沿革 3 二、项目总体定位与改造方案 3 1、项目综合分析 4 1.1 优势分析 4 1.2劣势分析 4 1.3机会分析 5 1.4威胁分析 5 2、上海时尚产业发展背景 6 3、项目定位 7 4、目标客户群定位 7 5、功能定位 8 5.1时尚精品仓 9 5.2时尚创意办公 9 5.3多功能秀场 10 5.4时尚餐饮娱乐 10 5.5时尚公寓酒店 11 5.6时尚接待会所 11 6、 总效果图 12 三、工程项目改造方案及投资预算 13 1、项目概况 13 2、建筑现状 13 2.1保护建筑 13 2.2保留建筑 13 3、分期建设 14 4、项目总指标 14 5、主要经济技术指标表 14 6、改造内容 15 7、投资预算 16 7.1概述 16 7.2编制范围 17 7.3编制依据 17 7.4资金筹措 17 四、园区的租金分析及区域物业市场分析 21 1、园区的租金分析 21 2、区域物业市场分析 23 2.1区域办公市场分析 24 2.2周边商铺市场分析 29 五、南厂区（项目一期、二期）收入测算依据 29 六、效益分析 31 1、财务基础数据 31 1.1 确定财务基础数据应遵循的主要经济法规 31 1.2 各项财务基础数据 31 2、收入估算 31 3、成本估算 35 4、财务分析 36 4.1盈利能力分析 36 4.2效益分析结论 36 七、项目运营分析 41 八、项目的未来展望 42一、项目概况“十七棉”项目定位为“上海国际时尚中心”。以国际时尚潮流为先导，以历史保护建筑文化为底蕴，以时尚生活核心构想作为浦江内唯一内陆岛，拥有得天独厚的自然地理条件。复兴岛塑塑造一个生态岛。娱乐休闲、会议论坛、科技研究、休憩疗养设置带有驳船码头的研究中心、国际学术交流中心以及国际知名大学校长论坛等学术设施。 裕丰纱厂系日商大阪东洋株式会社在上海早期开办的纱厂。该日商机构1914年择地杨树浦路2866号为建厂基地，由平野勇造设计，1922年动工建厂，至1935年全部竣工。所生产著名的“龙头细布”驰名中外，棉纱线用的是仙桃牌商标，同样享誉业界。 日商丰裕纱厂，分南北两部。南部的四个分厂分别建于1922年至1934年，都是锯齿形平屋，其中除第一场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。北部工厂又称北厂，建于1935年，是一座两层封闭式的厂房。底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。车间内的管道设在天花板内和地下，屋顶的结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光的小天窗，天窗装磨砂玻璃。车间的采光、通风、温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之一。 解放后裕丰归政府所有，更名上海第十七棉纺织总厂，又成为全国第一家批量生产棉型腈纶针织纱的企业。1989年批准为国家一级企业，现纺织厂已迁至江苏的大丰。因此，追溯上海纺织工业的历史17棉厂为打造“上海国际时尚中心”奠定了基础和历史底蕴。 二、项目总体定位与改造方案 为契合将上海打造成继美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、意大利/米兰和日本/东京等全球五大“国际时尚之都”之后的“第六时尚之都”的目标诉求，经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，确定将17棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即“上海国际时尚中心”。 围绕“时尚、典雅、浪漫”和“生态、节能、减排”的主题，营造一座多元化的、富有动感设计的时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为一体，以文化概念统领整个区域，以时尚为动力源，时尚秀场、时尚高级会所、时尚精品仓、时尚餐饮娱乐、时尚设计师酒店、时尚办公等部分互动发展，吸引时尚产业、创新产业、零售精品、餐饮娱乐、酒店办公等产和功能进驻，同时为热爱生活、热爱时尚的都市人群提供美妙的生活体验。 1、项目综合分析 为了更科学地进行项目的定位，现就项目进行SWOT及策略分析如下。 1.1 优势分析 地理优势：依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛、渔人码头，长期前景看好。 人文资源优势：厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴、想象空间充足。 规模优势：占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾14万㎡，作为一个改造项目而言已经具备一定的规模优势。 板块集聚优势：浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心的概念目前在上海市场认同度较高。 1.2劣势分析 区位和交通：项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路一条，属于城市交通网络中的死角。 厂区建筑老化：17厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日； 周边配