紫薇809项目地块价值分析报告书.doc

紫薇809项目地块价值分析报告 3 一、项目地块土地价值评估 4 （一）项目地块本身状况调查与分析 4 （二）项目地块周边状况调查 5 （三）项目地块土地价值评估 6 二、项目地块优劣势分析 14 （一）项目地块优势分析 14 （二）项目地块劣势分析 16 紫薇809项目地块价值分析报告附表 18 附表（一）：基础设施量化表 18 附表（二）：交通状况量化表 20 附表（三）：环境因素量化表 21 附表（四）：商业服务量化表 23 附表（五）：文教卫体量化表 25 附表（六）：人文情况量化表 26 紫薇809项目地块价值分析报告 小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响，但最基本的因素是：随着时间的推移，土地价值本身将会不断发生变化。因此，充分挖掘项目地块本身的自有资源，整合地块周围的优势资源，可作为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据。 一、项目地块土地价值评估 （一）项目地块本身状况调查与分析 类别 项目 表 现 内 容 地块区位 项目地块位于西安市长乐东路8号809库区 地块面积 约78亩 地块本身 状 况 项目地块位于809库区内以北部分，呈东西长，南北窄的梯形状（东边宽于西边）；由东面30亩凹地和西面48亩坡台地共同构成，二者落差高度为7—12米；坡台地现为平层库房建筑。 1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划，使小区具有自然的层次感； 2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林，不但起到隔噪、降尘、遮荫的作用，而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。 3、地块除东面30亩洼地外，其余主要为大面积库区建筑，在未来的小区建设中，易于拆迁。 （二） 类别 项目 表 现 内 容 地块周边 状 况 东面 项目地块向东依次为市公安局车管所、加油加汽站、与地块坡台地在同一水平面的货运铁路支线、新强汽车修理厂、长乐坡纺织印染厂及大片的长乐坡郊区居民用地。 南面 地块南面为809库区，再南为大片居民居住区，另沿幸福路分散着西安华山汽车修理厂、西安光华公司、幸福制药厂等。 西面 地块西面紧接中电大厦新建楼房、中电大厦招待所、中国电子物资西北公司、幸福路、万寿路、西光花卉艺术城。 北面 项目地块北面紧邻长乐东路，对面为黄河温泉小区、黄河宾馆、小寨新村。 1、地块北面紧靠城市主干道---长乐东路，为东郊进入新城区的“脸面”，也是从市区出行至郊外的最后风景线，所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要，建筑风格的恰当与否直接影响到未来小区的销售与小区住户的感觉。 2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔，项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升小区域的形象，从而实现共同升值。 （三）项目地块土地价值评估 评分标准：好 100， 中 70， 一般 50， 差 20 无 0，其它介于其间。 1、基础设施评估（分项量化数据见附表一） 基 础 设 施 状 况 总 评 类 别 得 分 说 明 给排水 状 况 75 地块现为库区用地，大部分土地为高于马路路面的坡台地，给排水整体状况较为顺畅。 电、气、暖 配套状况 80 地块与街坊、工厂、企业等大片居民区用地相连，电、气、暖配套状况相当完善。 生活服务 配套状况 75 地块与居民区相连，银行、邮局、商场、菜市场、日杂商店等生活服务机构网点较多，日常生活较为方便。 道路状况 80 地块紧靠市政主干道---长乐东路，路面平坦，交通畅通。 项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带，由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区。周边为多个生活居民区，生活配套设施较为完善，交通便捷。 2、交通状况评估（分项量化数据见附表二） 交 通 状 况 总 评 类 别 得 分 说 明 道路通行 状 况 85 长乐东路路况优良，可快速直达二环，路面较为平坦、宽阔，通行顺畅。 车流状况 75 目前有10多路公交车经过地块，通行车辆较多。 距离状况 80 项目地块距离省际长途汽车站---三府湾较近，距离省内汽车站---城东汽车站很近。距火车站车程15分钟左右，虽距飞机场较远，但因与二环相通，也较方便。 综合来说，项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利，尤其对生意人而言，省内、省外出行较为便捷；对于生活居家而言，日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。地块交通畅行辐射范围较广，道路网络成熟。 3、环境因素评估（分项量化数据见附表三） 类 别 综合 得分 说 明 自然环境状 况 30 目前地块近距离自然环境显得先天不足，无山景、水景可借；较远处有兴庆公园、动物园、浐河公园。 社会环境状 况 6